福建省人民政府关于颁布《福建省土地登记发证办法》的通知
福建省政府
福建省人民政府关于颁布《福建省土地登记发证办法》的通知
福建省政府
现将《福建省土地登记发证办法》发给你们，请遵照执行。
福建省土地登记发证办法
第一条 为维护土地的社会主义公有制，保障土地所有者和土地使用者的合法权益，加强地籍管理，根据《中华人民共和国土地管理法》和《福建省土地管理实施办法》的规定，制定本办法。
第二条 土地登记发证是县级以上人民政府依照国家法律对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权进行确认。
依法确认的土地使用权和所有权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第三条 县级以上人民政府土地管理部门负责办理本行政区域内的土地登记发证具体事宜。
土地管理部门依法履行土地登记发证职责，有关单位应积极配合，任何单位和个人不得阻挠。
第四条 经土地管理部门审核，土地所有权、使用权符合“权属合法、界址清楚、面积准确”的，由市、县人民政府颁发土地证书。
第五条 依法领取的土地证书，由领证单位或个人保存。土地证书如有遗失或毁损，应及时向原登记发证机关报告，并申请补发。
第六条 土地登记开始，由市、县人民政府发布土地登记公告。公告应说明土地登记区域的划分、登记期限、登记申请者应提交的文件、资料以及登记收件地点等事项。
国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地建设用地使用者应在规定的期限内，持有关文件资料，向土地管理部门申请登记。
第七条 申请土地登记，必须提交下列文件资料：
（一）土地登记申请书；
（二）土地登记申请者的法人证明、个人身份证明或户籍证明；
（三）土地权属来源证明；
（四）地面建筑物、附着物权属证明；
（五）土地管理部门认为必须报送的其他文件。
中外合资经营企业、中外合作经营企业和外商独资经营企业申请登记的，应同时提交土地使用合同。
第八条 土地登记申请者为：
（一）国有土地使用权由使用国有土地的单位或个人申请登记；
（二）集体土地所有权由村民委员会或集体经济组织申请登记；
（三）集体土地建设用地使用权由使用集体土地进行非农业建设的单位或个人申请登记；
（四）公共设施用地由其主管单位申请登记；
（五）中方合营者以土地使用权作为出资方式的中外合资经营企业，中外合作经营企业用地，由中方合营者申请登记；中方合营者未将土地使用权作为出资方式的企业和外商独资经营企业用地，由企业申请登记。
第九条 土地登记以宗地为基本单元进行。
使用或拥有两宗以上土地的土地使用者或土地所有者，应分宗申请。
两个以上土地使用者共同使用同一宗土地的，应分别申请，同时登记。
跨县级行政区使用土地的，应分别向土地所在地的县级土地管理部门申请。
第十条 经批准的建设项目（含住宅）用地，用地单位和个人应在项目竣工后三十日内，向土地管理部门申请土地登记，领取土地使用证。
第十一条 依法出让的国有土地使用权，受让人在付清土地使用权价款后，即可向土地管理部门申请土地登记，领取土地使用证。
第十二条 依法抵押土地使用权的，抵押人和抵押权人应在抵押合同签订之日起三十日内持土地使用权抵押合同向土地管理部门申请抵押权设定登记。
第十三条 委托他人申请土地登记、领取或更换土地证书的，委托代理人必须向土地管理部门提交授权委托书和委托人、委托代理人双方的身份证明。
第十四条 具有下列情形之一的，土地管理部门不予受理登记申请：
（一）申请登记的土地不在本行政区域内的；
（二）土地登记申请者没有合法证明的；
（三）土地权属来源不明的；
（四）擅自改变用地性质，不按批准用途使用土地或使用不当造成土地资源严重破坏，尚未依法处理或正在依法处理的；
（五）非法转让或占用土地及其他违法用地，尚未依法处理或正在依法处理的；
（六）土地权属有争议，尚未解决或正在解决的；
（七）因拆除、自然坍塌以及其他原因造成房屋灭失后未重建房屋的宅基地；
（八）土地管理部门在审核中认为不能登记发证的。
第十五条 土地管理部门对不予受理的登记申请，应将申请书退回原申请者，并说明不予受理的理由。
土地登记申请不予受理情形消除后，土地管理部门应受理土地登记申请。
第十六条 土地管理部门受理土地登记申请后，负责进行地籍调查，全面审核，审核结果予以公告。
第十七条 在公告规定的期限内，土地使用者、土地所有者及他项权利拥有者可以向土地管理部门提出异议或者申请复查。
第十八条 公告期满，土地使用者，土地所有者及他项权利拥有者对土地登记审核结果未提出异议或虽有异议但已妥善处理的，由土地管理部门报经市、县人民政府批准后，注册登记，颁发土地证书。
第十九条 土地证书的种类和颁发对象为：
（一）《国有土地使用证》颁发给依法使用国有土地的单位或个人；
（二）《集体土地所有证》颁发给依法拥有集体土地所有权的村民委员会或集体经济组织；
（三）《集体土地建设用地使用证》颁发给依法使用集体土地进行非农业建设的单位或个人。
第二十条 有下列情形之一的，原土地使用者和土地权属变更后的土地使用者双方或者土地所有者必须在土地权属变更之日起六十日内，持原土地证书，变更登记申请书以及有关文件、资料和图表，向原登记机关申请办理土地变更登记：
（一）土地使用权依法实行转让的；
（二）土地使用权经依法抵押而转移的；
（三）企业拍卖、兼并、撤销、分立等涉及土地使用权转移、合并或分割的；
（四）地面建筑物、附着物产权变更引起土地使用权或土地所有权变更的；
（五）农用土地调整引起土地所有权变更的；
（六）集体所有的土地被依法征用的；
（七）因其它原因发生土地权属变更的。
因土地使用权有偿转让引起土地权属变更，如需补交土地使用权价款的，在申请变更登记时，还应提交缴纳土地使用权价款的凭据。
第二十一条 经有权机关批准改变土地用途的，以及土地使用期满前申请续用土地的，土地使用者应在批准之日起三十日内，持第二十条规定的文件、资料，向原登记机关申请办理土地变更登记。
主要地类发生变更，或者土地使用者、土地所有者更改名称、地址以及错漏登记的，土地使用者、土地所有者应在变更、更改或者发现错漏登记之日起九十日内，持第二十条规定的文件、资料，向原登记机关申请办理土地变更登记。
第二十二条 土地使用权或土地所有权变更引起他项权利转移的，应由土地使用者或土地所有者和他项权利拥有者共同向土地管理部门申请他项权利转移的土地登记。
第二十三条 土地管理部门根据土地使用者、土地所有者提出的变更登记申请书和有关文件、资料，经审查、核实，手续完备符合变更条件的，报经人民政府批准后，变更注册登记，更改、更换或注销土地证书。
经土地管理部门审查、核实，不符合变更条件的，应在收到变更登记申请书之日起十五日内将变更登记申请书退回原申请者，并说明理由。
第二十四条 土地管理部门按有关规定向土地使用者和土地所有者收取地籍管理费用。地籍管理费用应专款专用，不得挪作他用。
第二十五条 土地管理部门工作人员在办理土地登记过程中，徇私舞弊，收受贿赂，敲诈勒索的，根据情节予以行政处分，并追回非法所得，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十六条 土地使用者和土地所有者具有下列行为之一的，由县级以上土地管理部门根据情节轻重，分别予以批评教育，责令其限期纠正，或者给予警告，处二千元以下罚款，直至报请县级以上人民政府批准后，将土地使用权收回交原土地所有者，并注销土地使用证书的行政处罚：
（一）不按规定期限申请办理土地登记或变更登记的；
（二）申请土地登记隐瞒真实情况，弄虚作假的；
（三）以欺骗手段骗取土地证书的；
（四）伪造、涂改土地证书的；
（五）抵押土地使用权，抵押人和抵押权人双方未向土地管理部门申请抵押权设定登记的。
第二十七条 公民、法人或其他组织对行政处罚不服的，可以向作出处罚决定的土地管理部门的上一级行政机关申请复议，也可以依法向人民法院提起诉讼。
第二十八条 临时用地的登记发证办法，由省土地管理局另行制定，报省人民政府批准后执行。
第二十九条 本办法由省土地管理局负责解释。
第三十条 本办法自颁布之日起施行。
1989年12月28日
浅议我国行政复议司法化的必要性
王胜宇
一、行政复议的目的因素
行政复议制度的目的，从历史和现实来看，具有多重性和复杂性。行政机关的内部监督和自我反省，在我国大陆和台湾地区曾被认为是行政复议的主要目的。“诉愿系被设计为行政自我反省之制度。” 行政复议应着重于确保行政机关遵守法律的规定，即所谓法规维持。而公民权益的保护，只是附带或反射性的作用。但当我们把目光转移到行政复议申请人的角度，则行政复议存在的根本目的是对其受到行政侵害的利益的救济，行政机关行为的合法性维护则成了附带性和反射性的作用了。从根本上讲，“法治国家乃建立在人性尊严之基础上，根据人性普遍尊严之原则，确立了‘国家为人民而存在’之根本原理，本此原理迤俪而下，又具体化出‘司法为国民而存在’，且此一要求更可扩及一切行政救济制度，而谓‘一切行政救济制度为人民而存在’。”
笔者认为，行政复议的目的应定位在主要是公民权利的救济途径，行政复议法应从程序上保证行政复议的公正性。行政复议自其产生以来，就是作为一种权利救济制度而存在的。从立法宗旨上来说，更多的不在于如何“保障”行政权，而应如何更好地“控制”行政权。行政复议的合法性和正当性也正在于通过纠正违法或不当的行政行为，保护相对人的合法权益，否则，行政复议就失去其应有之意。可以说，保护个人权益是设立行政复议的最基本的出发点和归宿。“我国行政复议的理论是否符合实际，制度设计是否科学，实践活动是否成功，最后体现在行政复议救济制度在多大范围内、多大程度上对受侵害的权利人的弥补和挽救上。”
据此，我国行政复议的制度目的主要表现在主次分明的两个方面：1、保护公民、法人和其他组织的合法权益，体现它的救济性。2、保障和监督行政机关依法行使职权，体现它的监督性。对于行政机关来说，行政复议又是一种监督机制，是行政机关内部自我纠正错误的一种监督制度。与行政复议的权利救济性相比，它的保障和监督目的是第二位的。权利救济的制度目的决定了行政复议在制度设计上必然更加强调公正性，更加要求复议机关的独立和中立，要求复议程序的公平、公正、公开和参与，要求复议结果的正当和有效，而这些制度要求与司法的制度设计在某种程度上是相吻合的。因而，司法对行政复议的制度目的的实现具有不可或缺的借鉴意义，否则，行政复议的目的就难以实现，进而丧失其存在的意义。
二、行政复议的功能因素
行政复议是裁决他人纠纷的行政争诉制度，定纷止争，及时正确解决社会现实中的行政纠纷是其主要的功能。随着福利国家的出现和行政权的扩张，单一的司法审查机制陷入了明显的困境：烦琐的审查程序，号称以公平为价值取向，却没有带来普遍的公平，反而牺牲了维系公平的公众福祉的效率；过于一厢情愿地强调对行政权力的限制，却对真正阻碍行政权的扩张无能为力，又成为行政目的实现的障碍；过于强调个人利益的保护，忽视个人利益与公共利益的适度平衡，最终损害个人利益的发展。为摆脱这种困境，行政行为审查机制从传统的司法权一元结构逐渐演化为行政审查与司法审查并行的二元结构。“作为一种救济管道，行政复议的第一要务应当是积极地、动态地实现纠纷的解决。” 现代法治国家中，对行政纠纷的解决是保护公民权利的重要方式，其主要功能在于，为公民提供权利救济的完整保护。而行政救济途径的利用或进入，应尽可能容易及便宜或经济；行政救济必须及时迅速，否则，迟来的正义，即形同正义之拒绝；行政救济必须确实实现，否则，也只是画饼充饥而已。据此，行政复议提供正确、完整、实现、经济及迅速的制度功能，与行政诉讼制度一起构成完善的行政救济制度。
而提供正确、完整、实现、经济及迅速的制度功能又决定了行政复议不能是司法制度的同体复制，避免烦琐冗杂的司法程序，实现救济的及时性是行政复议制度出现和得以存在的基础之一。行政复议应同时具有司法和行政两方面的互补优势：一是吸纳司法的优势、修正行政的瑕疵，确立审查独立和地位中立原则，程序相对公正原则；二是通过行政特长原则和程序简约原则发挥行政的特质、补足司法审查的缺陷。目的和功能的共同作用，使得行政复议具有其本身特有的司法性和行政性，即不同于一般的具体行政行为，也不同于纯粹的司法行为。
三、行政复议的效益因素
在行政复议制度中，理想的状态是公正和效率得以兼顾，获得二者的有机统一。但是正如有学者所言：“行政复议的历史和现实表明，复杂的社会现实无法使人们在公平与效率之间作绝对平衡的模式构建，人们所能做的只是在二者之间寻求最大程度形式平衡的契合点。” 从现实上看，行政复议结合司法的公平要素和行政的效率要素等各自优点的准司法性的制度设计是目前最好的选择。
日本学者棚濑孝雄认为：“无论审判能够怎样完美的实现正义，如果付出的代价过于昂贵，则人们往往只能通过放弃审判来实现正义的希望。” 从行政权主体的分解理论和从行政权归属主体和行使主体关系形态的理论出发，行政权行使的成本是第一位的因素，而成本的模式则是第二位的因素。成本是行政权行使中的关键概念，而模式则是形式意义上的概念，它是附着于成本的。成本归属于效率，模式归属于程序。因此，程序的设计应最大程度的体现以最小的成本获得最大的效益，程序的简约是其主要表现。然而，行政复议制度作为一种特殊的具有司法性质的行政权作用，其成本和效益的分析并不必然表现为或不仅仅表现为经济学上有形效益的分析，要更加注重行政复议制度的无形效益，实现社会秩序的维护和社会正义，保护公众的合法权益。表现在国家制度成本上，就要求国家加大对行政复议制度设置的投入力度，建立统一的行政复议机关，保障行政复议经费的充足，为行政复议制度的有效进行培养高素质的行政复议人员并提高和保证行政复议人员的薪金；表现在行政复议程序的设计上要吸收司法程序的公正、公平的程序理念，实现复议程序的准司法性；表现在行政复议程序的启动上，要将复议启动权赋予行政相对人，由其来决定成本是否符合其所要追求的结果。而这一切，都是司法制度的相应体现，都要求行政复议向司法逼近。
四、行政复议的域外因素
英国的行政裁判所制度、美国的行政法官听证制度和申诉委员会制度、日本的行政不服审查制度和我国台湾地区的诉愿制度等行政复议制度，都在很大程度上要求体现行政复议组织的独立性、行政复议程序的司法化以及行政程序结果的准司法性等“司法化”特征。并且有经验证明：实行“准司法”的行政复议制度运行良好。究其原因，乃是因为均由较为独立的复议机构对复议案件进行审查或参与审查。这不仅是因为由这样的机构对复议案件进行审查、裁决可以给公民较高的信赖感，更是因为这些机构一般都吸收具有专门知识和经验的人士以合议制的形式通过类似于法院审判案件的准司法程序处理复议案件，更能保证复议结果的公正性。
法律实践经验和教训告诉我们，一种法律程序应当体现何种法律价值，并不是人们主观意志的产物，而是在很大程度上取决于程序所要实现和追求的目的。以解决纠纷为内容的行政复议，当然要符合解决纠纷的要求，这是客观规律性。独立性、公正性、争诉性及权利救济性是行政复议的应有之意，这也是任何名义或权力性质下的解决纠纷的程序所应具有的基本功能和特征。在现行法律制度中，只有司法程序或有司法性特征的程序才最接近、最符合这些要求。因此，行政复议的司法化是行政复议自身内容和根本目的的客观要求，也是我国行政法制的必然趋势。
北安市人民法院 王胜宇
