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谈破产企业的土地使用权
——关于企业破产过程中土地使用权问题的探讨

宋保卫


在企业破产案件的审理过程中，破产企业的土地使用权问题是涉及的主要问题之一。因各破产企业的性质和注册的时间不同，土地使用权的取得方式亦不一致，对破产企业土地使用权的处置也不相同。现将笔者对破产企业土地使用权问题的几点浅显的认识，与大家共同探讨。
一、破产企业土地使用权的概念和法律特征
土地使用权是指按照法律对土地加以利用的权利。破产企业土地使用权是指破产企业依据法律规定业已取得并仍可以有偿或无偿地利用土地产生效益的权利。根据土地管理法规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国有土地和集体所有的土地虽不得侵占、买卖或非法转让，但土地的使用权可依法转让。结合以上企业土地使用权的概念和有关的法律规定，破产企业土地使用权具有以下特征：
１、主体特定。即在清算组处分破产财产以前，土地使用权只属于破产企业。
２、来源合法。破产企业原来赖以生存发展的土地使用全不论是以何种方式取得，都应是根据法律规定拥有土地使用权证。破产企业非法获取的土地使用权，国家应无条件地无偿收回。
３、财产有偿。土地使用权作为破产财产的重要组成部分，其价值在破产企业生存时和破产后均会以不同形式体现出来。
４、程序规范。企业取得土地使用权的程序是经过申请、审核、批准、发证，而要取得破产企业的土地使用权，不仅要遵循企业破产法规定的程序，还必须经过资产评估程序、审核确认程序、成交价和议价程序、土地使用权转移登记等一系列程序。
二、破产企业土地使用权的来源
国家供给土地使用者土地使用权的主要途径有两种，一种是出让，另一种行政划拨。土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权以协议、招标、拍卖的方式在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。划拨是指出让、转让以外的其他各种取得土地使用权形式的行为，除拨用原来就属于国有的土地以外，主要是指由国家向农民集体征用一定面积的土地，所有权归国家，使用权划拨给单位或个人，由用地者支付征地费用，以后每年向国家缴纳土地使用税的土地使用形式。受让的土地使用权在一定年限内可以转让、出租、抵押，而行政划拨取得的土地使用权只有规定用途的使用权。综观近几年所审理的企业破产案件，大量的全民所有制企业和集体所有制企业土地使用权的取得，主要来源于行政划拨，小部分才通过出让与支付出让金的方式获取。
三、破产企业土地使用权的处理原则和程序
企业破产法虽然规定了如何处理破产企业的财产，但忽视了破产企业最重要的财产权利──土地使用权的处理问题，有关土地管理法规也未涉及，这对人民法院处理破产企业的土地使用权带来了相当的难度。对此，笔者认为，要处理好破产企业土地使用权问题，有必要遵循以下原则：
(一)合法取得原则
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权可以抵押。有的濒临破产的企业，为了不丧失土地使用权，往往将土地使用权和地上建筑物或其他附着物作抵押，期望凭籍其土地使用权恢复生机。但如果该抵押合同违背国家法律、法规和土地使用权合同的规定，就应认定无效，抵押权人就不能按抵押合同取得土地使用权。因此，要取得破产企业的土地使用权，不仅要按法律规定办理，而且受让的权利主体、转让的形式和转让手续都要合法。
（二）优先取得原则
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。如果破产企业在破产以前，已依法将土地使用权或地上建筑物、其他附着物抵押给抵押权人，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和企业破产法的有关规定，抵押权人有优先受偿权和优先取得权。由于破产企业的土地使用权是破产财产的组成部分，如果以转让等方式处理，首先也必须满足全体债权人的需要。因此所有债权人也享有优先于非债权人的优先取得权。
（三）有偿取得原则
由于我国土地所有权和土地使用权的分离。有些破产企业的土地使用权，是过去无偿或低价取得的。因此，在处理破产企业的土地使用权时，要不要考虑其使用权的取得方式，要不要评估作价问题，常常在审判实践中引起争论。有的主张无偿或低价取得的土地使用权，就不必考虑它的价值，或对其价值忽略不记，处理破产财产只要处分企业的物质形式的货币和实物。尤其在有行政命令的情况下，清算组提交给人民法院的破产企业财产清单，往往对土地使用权的价值未作评估，有的甚至不说明土地使用权的起初情况。但笔者认为，新的权利主体想要拥有破产企业的土地使用权，必须有偿取得。不论破产企业的土地使用权是以何种形式取得，都应当交有评估资质的土地评估机构依法进行评估，然后以评估价为低价，通过公开拍卖的方式，对破产企业的土地使用权进行公开竞买。
（四）国家干预原则
人民法院依法独立行使审判权，这是人民法院的基本审判原则。但在审理企业破产案件时，尤其是在处理破产企业的土地使用权时，由于目前规范这方面的法律、法规不够明确，清算组为让债权人和债务人均能从土地使用权的有偿处分中得到更多的财产收益，往往会忽视国有资产的流失，把本应由国家收取的土地使用权出让金作为破产企业的财产用以清偿，造成国家不必要的损失。这种现象在无偿取得划拨土地使用权的全民企业的破产案件中时有发生。为防止在审理企业破产案件中国有资产流失，当地的市（县）人民政府应依法予以干预。在破产企业土地使用权转让时，应对转让期限限制在使用年限内；如果转让价格明显低于市场的，政府应行使优先购买权。
人民法院依法裁定破产的分配方案，是行使审判权的具体内容。从一定意义上讲，人民法院依法处分破产企业的土地使用权，裁定新的权利主体获取破产企业的土地使用权，是代表土地所有权人──国家行使土地所有权的部分处分权。尽管如此，土地使用权问题毕竟是政府行政管理事务问题，人民法院在审理破产案件时，要想处理好破产企业的土地使用权，仍应当取得当地市（县）人民政府的配合和协助。
那么，人民法院应采取什么程序处分破产企业的土地使用权呢？笔者认为，破产企业的土地使用权，作为破产财产的组成部分，虽有其特殊性，但它与破产企业的其他财产是紧密相连的，因此人民法院首先应遵循企业破产法规定的程序，对破产企业的土地使用权，人民法院可委托法定的土地资产评估机构评估并经资产主管部门认可，然后由清算组对破产企业的土地使用权连同其地上建筑物或其他附着物一并进行协议转让、招标转让或拍卖转让，人民法院同时邀请政府有关部门对转让行为进行监督和协助，最后由人民法院作出破产土地使用权转移给新的权利主体的裁定，新的权利主体在支付获取费用后，凭人民法院的裁定书，按土地管理部门的规定办理有关法律手续。
四、破产企业土地使用权的处理方式
（一）通过出让和支付出让金方式取得土地使用权的处理方式：
1、拍卖转让。这主要是指通过有关部门在社会上公开竞争，有偿转让破产企业土地使用权的一种方式。人民法院可以出具委托书，委托法定机构对破产企业的土地使用权根据其所处的周围环境、条件、发展前途等诸多因素进行综合评估，报出评估价。同时结合政府部门对处理破产企业土地使用权的有关要求，利用叫价方式，把土地使用权转让给出价最高、最符合政府部门规定要求的新的权利主体，拍卖结果经人民法院裁定确认后，新的权利主体凭人民法院的裁定向土地管理部门领取土地使用证，取得破产企业的土地使用权。这种方式更能达到物尽其用，地进其力的社会效果。
2、协议转让。这种方式适用于已对破产企业的地上建筑物或其他附着物进行了抵押的债权人。因为债权人对地上建筑物或者其他附着物进行抵押，在其享有优先受偿权的同时，赖以建设的土地使用权必然会随之转让。因此可以让抵押权人与清算组在已经掌握的综合评估价基础上自由协商定价，双方达成一致意见后签订协议书，协议书提交债权人会议通过后由人民法院作出土地使用权转让的裁定，这样，让抵押权人既实现自身的债权和土地使用权，又根据协议规定，将取得土地使用权的转让费交给清算组，用以清偿破产债务和支付国家或集体应收取的出让金或土地使用权的部分增值，以达到审理企业破产案件的预期目的。
3、招标转让。这种方式主要适用于无抵押的土地使用权的处分，是在全体债权人中采用公平竞价方式进行。由于破产企业的土地使用权是破产财产的组成部分，所以债权人就应享有优于非债权人的优先取得权，因此必须首先满足全体债权人的需求。人民法院宣告企业破产后，清算组根据已经掌握的土地使用权转让的综合评估价，向全体债权人发出载有土地使用权有偿转让的标书，由债权人根据标书发出投标书，然后由清算组选定符合条件的债权人进行决算。决算后的情况交债权人会议讨论通过后，由人民法院裁定破产企业土地使用权的转让，土地使用权的转让费由清算组按规定处理。
（二）无偿划拨取得的土地使用权的处理方式
对于企业无偿划拨取得的土地使用权，政府部门可在无偿收回土地使用权的前提下，将土地使用权的处分权交由人民法院连同地上建筑物或其他附着物一并处理。人民法院根据前面所述的拍卖转让、协议转让、招标转让三种方式对破产企业的土地使用权作出处分。

（作者:山东省东营市垦利县人民法院行政庭副庭长 邮编:257500 电话：0546-2524251）



最高人民法院


最高人民法院关于深入开展严厉打击走私犯罪专项斗争的通知
1998年7月27日，最高人民法院


各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：
近日，党中央、国务院在京召开了全国打击走私工作会议。会议在深入分析当前反走私斗争形势，统一思想的基础上，部署了下一阶段的反走私工作，要求迅速地在全国范围内开展一次大规模反走私联合行动和专项斗争。为了落实会议的精神和要求，进一步发挥刑事审判职能，严厉打击走私犯罪活动，促进国民经济持续、快速、健康发展，推动改革开放和社会主义现代化建设的顺利进行，特作如下通知：
一、切实提高对反走私斗争的重要性和紧迫性的认识，积极开展严厉打击走私犯罪专项斗争。严厉打击走私犯罪活动，是党中央、国务院为保障国民经济健康发展，维护社会稳定和国家安全利益作出的一项重要决策，也是当前人民法院面临的一项重要而紧迫的任务。近几年来，我国打击走私工作取得了明显成绩。但是反走私斗争形势依然严峻，走私活动、特别是单位走私范围之广、规模之大、危害之烈，达到前所未有的程度。走私活动严重冲击了国内生产和民族工业，破坏了我国正常的进出口贸易和经济秩序，造成国家财政收入的减少，加剧了部分国有企业的困难，同时又污染了社会风气，诱发大量的经济犯罪，还腐蚀了干部队伍，损害了党和政府在人民群众中的形象。情况表明，走私活动的猖獗已经严重危及改革开放和现代化建设的顺利进行。深入开展打击走私犯罪活动，不仅是一场重大的经济斗争，也是一场严肃的政治斗争。
全国各级法院要组织审判人员认真学习与贯彻全国打击走私工作会议精神，要从维护改革、发展、稳定大局的高度，从加强党的建设和政权建设的高度，充分认识深入开展反走私斗争的重要性和紧迫性，坚决按照会议的部署，把打击走私犯罪专项斗争扎扎实实地开展下去。必须明确，对走私犯罪进行专项打击是当前“严打”斗争的重要内容和主要形式之一。要继续坚持“严打”方针，通过严厉打击走私犯罪活动巩固与扩大“严打”斗争已经取得的战果，推动人民法院“严打”工作的全面开展。
二、明确重点，集中打击，确保严厉打击走私犯罪专项斗争的顺利进行。各级法院、特别是走私活动严重的地区的法院，要根据会议的精神，结合当地走私犯罪的形势和特点，与海关、公安、检察等部门协同作战，从七月下旬至今年底对走私犯罪进行一次专项打击、重点治理活动。在这次专项斗争中要取得阶段性的明显成效，必须做到：一是明确打击的重点，严厉打击以成品油、汽车、香烟等重点商品为对象的走私犯罪以及走私毒品、武器、弹药的犯罪；利用假批文、假单证、假印章的“三假”手法和加工贸易渠道的走私犯罪；单位走私犯罪。二是全国法院、特别是广东、广西、福建、浙江等走私犯罪严重的地区的法院，要集中时间和人力、物力审判一批走私大案要案，造成对走私犯罪分子严打的声势。三是依法严厉打击走私犯罪分子。不论案件涉及到什么单位、什么个人，构成犯罪的，都必须依法追究刑事责任；依法该重判的，要坚决重判，论罪应当判处死刑的，要坚决判处死刑。对于国家工作人员利用职务上的便利组织、策划、参与走私的，要依法严惩。四是对犯走私罪的，要依法判处没收走私货物、物品、违法所得和属于本单位或者个人所有的走私犯罪工具。
三、严格执行“两法”，确保案件的质量。在这次专项斗争中，各级法院要严格执行修改后的“两法”和最高人民法院制定的相关司法解释，严把案件的质量关。要特别注意：一是对于这次专项斗争中审理的发生在1997年9月30日以前的案件，要按照刑法第十二条的规定办理；二是单位犯走私罪的，要根据刑法规定的处罚原则，依法对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接人员判处刑罚；三是对于武装掩护走私的，要坚决依法从重处罚。对于犯走私罪并以暴力、威胁方法抗拒缉私的，要依照数罪并罚的规定处罚；四是要划清走私共犯与其他犯罪的界限。对于与走私犯罪分子通谋，为走私提供帮助或者方便条件的，应当以走私罪的共犯论处；国家工作人员贪赃枉法或者徇私舞弊，放纵走私的，应当根据刑法的有关规定确定罪名并判处刑罚。
四、采取得力措施，注重扩大办案的社会效果。可以通过选择典型的案件召开新闻发布会，向社会公布走私大案要案的审判结果，开办法庭传真、庭审纪实等栏目，到走私活动严重的地方进行公开审理或者公开审判等形式，壮大这次专项斗争的声威，对公民和单位进行法制宣传，增强人民群众的法律意识，巩固与扩大办案的社会效果。
五、各级法院在这次专项斗争中遇到什么情况和问题，要及时向当地党委和上级法院反映、汇报，及时解决。各高级法院、军事法院要加强对本系统这项工作的指导与监督，对于有重大影响的走私案件的审判，要精心安排，切实督办，并认真总结经验，以推动专项斗争的顺利进行；近期内要对本系统的走私大案要案全面进行一次调查摸底，制定阶段性工作方案，并于八月十五日前报告最高人民法院。最高人民法院将根据工作的进展情况，组织适当规模的专项斗争并对全国法院开展专项斗争的情况进行检查。
以上通知望切实遵照执行。