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建设部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会


建设部　中国人民银行　中国银行业监督管理委员会　关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知



建住房[2006]8号

各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委），中国人民银行各分行、营业管理部、各省会（自治区首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局，各国有商业银行、股份制商业银行：

　　为了加强房地产抵押估价管理，防范房地产信贷风险，维护房地产抵押当事人的合法权益，根据有关法律法规，现就有关问题通知如下：

　　一、房地产管理部门要建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案，完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统，为公众提供便捷的查询服务。

　　房屋权属档案和有关原始凭证的查阅，按照《城市房地产权属档案管理办法》的有关规定办理。

　　二、商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。

　　房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，应当向房地产管理部门提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向房地产管理部门提供房地产抵押估价报告。

　　房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值。

　　三、房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。估价费用由委托人承担。

　　四、房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，择优决定。

　　商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，不得参与信贷决策。

　　房地产估价机构的选用办法由商业银行制定。

　　五、商业银行及其工作人员不得以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。

　　六、任何单位和个人不得非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。

　　七、房地产估价机构应当坚持独立、客观、公正的原则，严格执行房地产估价规范和标准，不得以迎合高估或者低估要求、给予“回扣”、恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务。

　　八、商业银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，评估房地产抵押价值。

　　处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的市场价值。

　　九、房地产管理部门要定期对房地产估价报告进行抽检，对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和注册房地产估价师，要依法严肃查处，并记入其信用档案，向社会公示。

　　十、房地产抵押价值评估应当按照《房地产抵押估价指导意见》的要求进行。

　　十一、违反本通知规定的，由相关部门按照有关规定进行查处，并依法追究有关责任人的责任。

　　附：《房地产抵押估价指导意见》

中华人民共和国建设部
中国人民银行
中国银行业监督管理委员会
二○○六年一月十三日

房地产抵押估价指导意见

　　第一条　为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》，制定本意见。

　　第二条　本意见适用于各类房地产抵押估价活动。

　　第三条　本意见所称房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。

　　第四条　房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

　　本意见所称抵押房地产，包括拟抵押房地产和已抵押房地产。

　　法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。

　　第五条　房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。

　　第六条　房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人的，应当回避。

　　第七条　从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。

　　第八条　委托人应当向房地产估价机构如实提供房地产抵押估价所必需的情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。

　　房地产估价师应当勤勉尽责，了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况；必要时，应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查。

　　第九条　房地产抵押估价目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。

　　第十条　房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。

　　估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。

　　第十一条　法律、法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价对象。

　　第十二条　房地产抵押估价报告应当全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况。

　　第十三条　房地产估价师了解估价对象在估价时点是否存在法定优先受偿权利等情况的，房地产抵押相关当事人应当协助。

　　法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录，应当作为估价报告的附件。

　　第十四条　房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。

　　内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。

　　实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管。

　　第十五条　在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。

　　在运用市场比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘。

　　在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。

　　在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。

　　在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。

　　房地产估价行业组织已公布报酬率、资本化率、利润率等估价参数值的，应当优先选用；不选用的，应当在估价报告中说明理由。

　　第十六条　估价对象的土地使用权是以划拨方式取得的，应当选择下列方式之一评估其抵押价值：

　　（一）直接评估在划拨土地使用权下的市场价值；

　　（二）评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。

　　选择上述方式评估抵押价值，均应当在估价报告中注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额。该数额按照当地政府规定的标准测算；当地政府没有规定的，参照类似房地产已缴纳的标准估算。

　　第十七条　评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额。

　　第十八条　房地产估价师知悉估价对象已设定抵押权的，应当在估价报告中披露已抵押及其担保的债权情况。

　　第十九条　房地产估价师不得滥用假设和限制条件，应当针对房地产抵押估价业务的具体情况，在估价报告中合理且有依据地明确相关假设和限制条件。

　　已作为假设和限制条件，对估价结果有重大影响的因素，应当在估价报告中予以披露，并说明其对估价结果可能产生的影响。

　　第二十条　房地产抵押估价报告应当包含估价的依据、原则、方法、相关数据来源与确定、相关参数选取与运用、主要计算过程等必要信息，使委托人和估价报告使用者了解估价对象的范围，合理理解估价结果。

　　第二十一条　房地产抵押估价报告应当确定估价对象的抵押价值，并分别说明假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，以及房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款。

　　第二十二条　房地产抵押估价报告应当向估价报告使用者作如下提示：

　　（一）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；

　　（二）在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；

　　（三）合理使用评估价值；

　　（四）定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

　　第二十三条　房地产抵押估价应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。

　　在评估续贷房地产的抵押价值时，应当对房地产市场已经发生的变化予以充分考虑和说明。

　　第二十四条　房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。

　　变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

　　变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。

　　第二十五条　在处置房地产时，应当评估房地产的公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由。

　　第二十六条　估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。

　　超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。

　　第二十七条　房地产抵押估价报告的名称，应当为“房地产抵押估价报告”，由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少二名专职注册房地产估价师签字。

　　第二十八条　在房地产抵押估价活动中，本意见未作规定的事宜，应当按照《房地产估价规范》执行。

　　第二十九条　本意见由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责解释。

　　第三十条　本意见自2006年3月1日起施行。



交通运输部


交通运输部关于印发《港口设施维护管理规定（试行）》的通知

交水发〔2012〕728号


各有关交通运输（港口）行政管理部门，有关港口企业：
　　保证港口设施使用安全，提高港口设施的运行效率，保障港口资源的有效利用，是优港口、转方式、调结构的重要内容。为加强港口设施的维护管理，加快实现港口转变发展方式和结构调整，我部组织制定了《港口设施维护管理规定（试行）》，现予印发，请遵照执行。
　　各省、自治区、直辖市交通运输（港口）行政管理部门应结合本辖区实际情况制定细则，并报部备案。本规定是首次对港口设施维护管理工作做出的初步规定，请各部门、各单位将执行过程中遇到的问题及时反馈部水运局，以不断促进港口设施维护管理工作的制度化、规范化、专业化，努力实现港口的全面协调可持续发展。


中华人民共和国交通运输部（章）
2012年12月14日




港口设施维护管理规定（试行）


第一章 总 则
　　　第一条 为规范港口设施维护管理，切实保障港口设施安全运行，充分发挥港口设施功能，有效使用岸线资源，依据《中华人民共和国港口法》等相关法律、法规，制定本规定。
　　　第二条 本规定适用于中华人民共和国境内经竣工验收合格后交付使用的港口设施维护管理工作。
　　　港口设施主要包括：码头、防波堤、引堤和护岸、港池、进出港航道、锚地、港区道路与堆场、仓库、港区铁路与装卸机械轨道、防护设施等及其他生产与生产辅助设施。
　　　第三条 港口设施维护是指为使港口设施满足安全性、适用性和耐久性要求而在使用期间采取的措施。
　　　第四条 港口设施维护应贯彻预防为主的方针，按照“科学管理、合理使用、定期检测、适时维修”的原则，加强对港口设施的检查、检测、评估和维修，保持港口设施处于良好技术状态，努力提高港口设施的安全性、适用性和耐久性。
　　　第五条 根据“事权一致、责任清晰”的原则，确定各级交通运输（港口）行政管理部门的维护管理职责。交通运输部负责指导全国港口设施维护管理工作，县级及以上各级人民政府交通运输（港口）行政管理部门负责辖区内的港口设施维护管理工作。
　　　第六条 港口设施维护主体是港口经营人或所有人。
　　　第七条 港口设施维护工作应提倡科技进步、节能减排，鼓励新技术、新材料、新方法的开发与应用。
　　　第八条 港口经营人或所有人可从港口装卸费中列支港口设施维护经费，用于本单位的港口设施维护。
　　　县级以上有关人民政府应当保证必要的资金投入，用于港口公用的航道、防波堤、锚地等基础设施的维护。
第二章 管理职责
　　　第九条 交通运输部负责指导全国港口设施维护管理，并主要负责以下工作：
　　　（一）制定港口设施维护的政策和技术标准，并监督实施；
　　　（二）掌握港口设施的基本信息，指导维护管理工作；
　　　（三）检测评估单位能力和信用的管理；
　　　（四）主要设施的大修和报废备案管理工作。
　　　第十条 省、自治区、直辖市人民政府交通运输（港口）行政管理部门负责辖区内港口设施的维护管理，并主要负责以下工作：
　　　（一）贯彻执行国家、交通运输部有关港口设施维护的方针、政策、法律、法规和有关技术标准。
　　　（二）制定港口设施维护的政策和技术标准，并监督指导实施；
　　　（三）港口设施信息汇总、分析和报送，指导港口设施维护管理工作；
　　　（四）检测评估单位执业情况的监督管理；
　　　（五）公用港口设施维护计划编制与资金筹措；
　　　（六）主要设施的大修和报废报备管理工作。
　　　第十一条 市、县级人民政府交通运输（港口）行政管理部门负责辖区内港口设施维护管理，并主要负责以下工作：
　　　（一）贯彻执行国家、交通运输部及省、自治区、直辖市有关港口设施维护的方针、政策、法规和技术标准。
　　　（二）港口设施维护规章制度的制定，并监督实施；
　　　（三）港口经营人或所有人年度设施维护计划备案；
　　　（四）主要设施大修和报废管理工作；
　　　（五）检测评估单位执业情况监督管理；
　　　（六）公用港口设施维护计划编制与资金筹措；
　　　（七）重大维护工程实施过程的监督；
　　　（八）港口设施维护信息汇总、分析和报送。
　　　第十二条 港口经营人或所有人负责本单位的港口设施维护管理，并负责以下工作:
　　　（一）贯彻执行国家、交通运输部及省、自治区、直辖市、市、县有关港口设施维护的方针、政策、法律、法规和技术标准。
　　　（二） 港口设施维护管理规章制度制定；
　　　（三） 设立港口设施维护管理机构，并配备相应的专职人员；
　　　（四） 按照有关技术标准的规定，对本单位的港口设施实施定期检查、定期测量观测、定期检测和特殊检测；
　　　（五） 组织对港口设施的技术状态进行评估；
　　　（六） 制定港口设施维护计划，并向上级主管部门报备，落实维护资金；
　　　（七） 组织编制港口设施维护技术方案；
　　　（八） 组织实施港口设施维护工程；
　　　（九） 建立港口设施维护技术档案；
　　　（十） 向上级主管部门报送港口设施维护管理相关信息；
　　　（十一） 向上级主管部门报送港口设施事故报告；
　　　（十二）对港口主要设施的大修和报废工作实施上报。
　　　
第三章 检测与评定
　　　第十三条 港口设施结构技术状态分为五个类别，一类为技术状态好、二类为技术状态较好、三类为技术状态较差、四类为技术状态差和五类为技术状态危险。港口附属设施技术状态分为较好和差两个类别。
　　　第十四条 港口设施技术状态类别应通过检测、评定确定。
　　　第十五条 港口经营人或所有人应按照国家现行港口设施维护的相关技术标准，对港口设施开展定期检查、定期测量观测、定期检测和特殊检测等工作，并对技术状态进行分类评定。其中，涉及结构安全和耐久性的检测应委托具有相应资格能力的专业单位承担。
　　　第十六条 检测单位应根据检测结果提出针对性的维护意见和措施建议。
第四章 设施安全与维护
　　　第十七条 港口经营人或所有人应制定和落实港口设施安全使用制度，确保港口设施安全。
　　　第十八条 在设计使用年限内的设施，应按其技术状态合理使用。对于达到设计使用年限的设施，必须对其结构安全性能进行检测，根据检测和评估结果进行处置后方可使用。
　　　第十九条 严禁擅自在港口设施附近水域进行采砂、挖泥、爆破等影响港口设施安全使用的作业。
　　　第二十条 油与液体化工品储罐应按有关规定和标准使用。
　　　第二十一条 港口设施维护分为保养、小修、中修和大修。
　　　对技术状态为一类和二类的港口设施应根据情况进行保养和小修，保持设施原有的技术状态。
　　　对技术状态为三类的港口设施应根据情况进行中修，对技术状态为四类的港口设施应根据情况立即进行中修或大修。
　　　对技术状态为五类的港口设施应停止使用，并立即进行大修；对于无修复价值的港口设施应报废。
　　　第二十二条 港口设施大修或涉及结构安全的维修工程应由具有相应资质的单位进行设计和施工。
第五章 应急管理
　　　第二十三条 各级交通运输（港口）行政管理部门应根据有关规定和本地区情况制定港口设施突发事件的应急预案。
　　　第二十四条 港口设施突发事件处置工作应在各级政府的统一领导下，由各级交通运输（港口）行政管理部门具体负责,港口经营人或所有人具体实施。
　　　第二十五条 港口经营人或所有人应根据有关规定和本单位的具体情况对可能造成港口设施损坏的突发事件的危险源进行分析，制定港口设施突发事件应急预案，并报港口行政管理部门备案。
　　　第二十六条 各级交通运输（港口）行政管理部门与港口经营人或所有人制定的港口设施突发事件应急预案应衔接。
　　　第二十七条 发生以下突发事件时，港口经营人或所有人应立即上报交通运输（港口）行政管理部门：
　（一）不可抗力造成港口设施严重损坏的；
（二）火灾、爆炸或危险品泄漏，造成港口设施严重损坏的；
（三）船舶撞击造成港口设施严重损坏的；
（四）因使用不当造成港口设施严重损坏的；
（五）其它造成港口设施严重损坏或严重危及港口设施安全的。
　　　第二十八条 交通运输（港口）行政管理部门和港口经营人或所有人接获港口设施突发事件信息后，应立即启动应急预案，并做好人力、物资、资金保障，确保应急工作正常有序进行。
第六章 信息管理
　　　第二十九条 港口设施维护管理信息实行逐级报送制度。
　　　第三十条 港口设施维护管理信息主要包括港口设施基本情况及技术状态、港口设施维护计划与执行情况。
　　　第三十一条 港口经营人或所有人负责本企业港口设施维护管理信息的收集与汇总，并于每年三月底前向当地交通运输（港口）行政管理部门报送。
　　　第三十二条 市县级、省级交通运输（港口）行政管理部门应分别于每年四月底和五月底前完成本辖区内港口设施维护管理信息的收集与汇总，按职责分工向上级交通运输（港口）行政管理部门报送。
　　　第三十三条 各级交通运输（港口）行政管理部门应加强港口设施信息化建设。
第七章 技术档案管理
　　　第三十四条 港口经营人或所有人应根据有关规定建立健全港口设施维护技术档案管理制度，保证档案资料真实完整，实现数字化管理。
　　　第三十五条 港口设施维护技术档案应包括基础资料及维护管理资料。
　　　基础资料应包括以下内容：
　　　（一） 港口设施设计文件及竣工图；
　　　（二） 交（竣）工验收资料；
　　　（三） 施工过程中的结构位移或变形观测资料；
　　　（四） 其它相关资料。
　　　维护管理资料应包括以下内容：
（一） 维护工作计划；
（二） 检查记录、检测及评估报告；
（三） 维护工程技术资料；
（四） 使用过程中的结构位移或变形观测资料；
（五） 设施管理台账；
（六） 其它相关资料。
　　　第三十六条 对于基础资料缺失的设施，应根据历年检查、检测及维护资料，建立和完善其技术档案。
第八章 监督管理
　　　第三十七条 各级交通运输（港口）行政管理部门应对本辖区内港口设施维护管理进行监督检查并建立信用档案。
　　　港口经营人或所有人应积极配合交通运输（港口）行政管理部门依法实施的监督检查。
　　　第三十八条 监督检查的主要内容包括：
　　　（一） 机构设置和人员配备情况；
　　　（二） 设施使用、维护等规章制度的建立、落实和使用管理情况；
　　　（三） 维护计划制定、执行与资金落实情况；
　　　（四） 港口设施检测与评定工作情况；
　　　（五） 维护工程管理情况；
　（六） 港口设施维护技术档案；
　（七） 应急预案制定与执行情况；
　　　（八） 其它相关工作。
　　　第三十九条 各级交通运输（港口）行政管理部门在监督检查过程中，对发现的问题，应当责令有关单位限期整改。
　　　对于四类与五类设施经整改后仍未达到安全使用要求的不得继续使用。
　　　第四十条 检测单位、设计单位、施工单位及其项目主要负责人对所承担的港口维护工作实行全程负责制，并记入信用档案。
　　　第四十一条 在港口设施维护工作中，对做出重大贡献的单位、个人应给予通报表扬。对设施维护管理工作薄弱、设施技术状况评定不规范、安全隐患突出的单位，应给予通报批评。对给国家造成重大损失的责任人，依法追究其法律责任。
第九章 附 则
　　　第四十二条 各省、自治区、直辖市交通运输（港口）行政管理部门应结合本辖区实际情况制定细则，并报部备案。
　　　第四十三条 本规定由交通运输部水运局负责解释。
　　　第四十四条 本规定自发布之日起实施。