关于建筑物区分所有权相关问题的探讨
范?
中国政法大学民商经济法学院
内容提要：
初涉物权法，对于建筑物区分所有权的一些问题很感兴趣。
将在本文中涉及“建筑物区分所有权”的制度由来，名称比较，内容（主要想谈一谈共有权以及成员权——即是业主与业主，业主与物业管理公司之间的关系）。并谈谈我本人对“筑物区分所有权”制度价值的总结。
但是由于初次涉及此领域，我的有些想法或许显得幼稚或者欠周密，并借鉴了前辈的许多观点。
关键字：
建筑物区分所有权 共有部分 专有权 成员权 区分所有人 区分所有人大会 管理人 住宅管理委员会
正文
我学习物权法已经一个月有余，深谙物权法之于市民之重要性。尤其对其所有权部分中的“建筑物区分所有权”制度颇感兴趣。由于我刚刚经历过入住高层建筑物的过程，颇有些心得体会。
一、制度由来：
从北京到上海去旅游，不禁惊叹上海高层建筑物之多。据上海人自己讲，在上海惟有30层以上的楼才算作高楼，是上海的人口密度造成了这样的亿个结果，而在北京，我都没有感到过什么叫“高楼林立冲天”。现代经济的发展和工业化过程导致了“城市化现象”——农村人口涌向城市，城市以其稀缺之方寸承载剧增之人口，人均占有土地面积锐减、地价飞涨，有关地区国家不得不兴建高层建筑物以解决市民的居住问题，使土地之效益发挥到最大。
高层建筑物，是空间的纵向延展，由于其造价昂贵，绝大多数市民不可能独自拥有其全部所有权，而只能以租赁、购买等方式拥有其中某一个单元，从而产生了多个所有人共同拥有一幢高层建筑物的情况，往日居住一人的方寸间现今却可以承载十几、二十几人有余。但是，随之而来的，却是复杂于往日的法律关系：
（一）、每个所有人对专属自己的在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分，依法享有占有、使用、收益和处分并排除他人干涉的权利，从而产生了各个所有人对高层建筑物的所有关系；
（二）、每个所有人对建筑物区分所有权高层建筑物的共有部分享有共同使用和收益的权利，从而在他们之间产生了对高层建筑物共有部分的共有关系；
（三）、每个所有人对整个高层建筑物享有和承担管理、维护、修缮的权利、义务，从而在他们之间产生了作为高层建筑物管理团体的成员关系。
这三方面的法律关系使得高层建筑物与其他建筑物相比，在权利归属、变动、使用和限制、建筑物的管理、维护和修缮以及各个所有人之间、各个所有人与第三人之间的社会关系等方面，更容易产生纠纷，故此，法学家们称高层建筑物为“纠纷住宅“。
经此，建筑物区分所有权制度应运而生。
二、名称的比较与确定：
在我国之前，不少国家已经确立了建筑物区分所有权制度，关于建筑物区分所有权一词的表述，各国立法例上不尽相同。
日本： 建筑物区分所有权。
德国、奥地利： 住宅所有权。
法国： 住宅分层所有权。
加拿大、澳大利亚： 单元住宅所有权。
瑞士： 楼层所有权。
美国： 公寓所有权。
英国、新西兰： 住宅所有权。
我国选用的是最科学、最合理的“建筑物区分所有权”这一表述：“建筑物区分所有权”中的“区分”，日语为“クフヅ”或“クオケ”，相当于汉语中的“分类”、“划分”之意。据此解释，“建筑物区分所有权”是指对建筑物的与其他部分区分开来的某一特定部分所享有的所有权，既包括“分层住宅所有权”，又包括“连栋住宅所有权”，还包括“分套住宅所有权”，可以适用于一切类型的区分所有建筑物的权利状态。
三、概念的界定：
关于建筑物区分所有权的界定，各国理论与实务上主要有“一元论”、“二元论”和“三元论”这三种学说。我国学者认为应采用“三元论”，该学说为德国著名法学家贝尔曼先生所倡导，他主张将被区分的各空间所有权视为“特别所有权”，外周问题为“共有权”，再加以各区分所有者之间的“社员权”概念，而形成将物权法及人法性二要素合为一体之“共同空间所有权”之法律关系。 此学说得到了我国大陆学者陈华彬先生、段启武先生、我国台湾学者戴东雄先生、日本著名学者丸山英气教授的积极支持。《德国住宅所有权法》采取了三元论说，该法上的所有权概念系由专有所有权、持分共同所有权和共同所有人的成员权三部分组成。 我国大陆学者段启武先生在其论文《建筑物区分所有权之研究》中对“建筑物区分所有权”作了如下的界定：
建筑物区分所有权，是指多个所有人、甚至上百个所有人，共同拥有一栋高层建筑物时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分（专有部分）所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分（共有部分）所享有的共有权以及机遇建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。简言之，它是指建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权的结合。 关于建筑物区分所有权的性质，有一个发展的过程。但在20世纪60年代以后，均认建筑物区分所有为特殊的所有权形式，特殊之处就在于其是一种共有形式。我们认为，建筑物区分所有权是一种复合共有。在传统的共有理论中，共有只分为按份共有和共同共有，但建筑物区分所有权是由整个建筑物的按份共有、共同使用部分的互有和专有使用部分的专有复合构成，是既不同于按份共有、又不同于共同共有的第三种共有形式。
下面我将着重将谈谈共有权以及成员权，对这两点我很感兴趣。
四、建筑物区分所有权在我国
（一）建筑物区分所有权人对共有部分的使用：
在我国，随着城市的急速发展，高楼大厦鳞次栉比，住房日益商品化，建筑物所有权人对共有部分使用之纠纷也逐渐增多。
案例一：许新和张亮是上下楼邻居，分别拥有对所住房屋的所有权。1993年许的家人感到卫生间太小不方便，就想把紧邻卫生间的厨房改为浴室。不久，许未经他人同意，擅自改动了单元楼内的下水管道。由于施工不当，许的浴室在使用时有渗漏现象，渗漏的水不仅影响了楼下张家厨房的使用，而且也破坏了厨房的装潢。张和许多次协商未果，遂向人民法院提起诉讼。
这是一起有关建筑物区分所有权方面的纠纷案。主要是在共有权方面引起的纷争。
共有权是指以区分所有建筑物的共有部分为标的物的权利。共有部分的范围主要包括两个方面：（1）建筑物的基本构造部分，如支柱、屋顶、外墙或地下室等。（2）建筑物的共有部分及附属物，如楼梯、消防设备、走廊、水塔、自来水管道等。共有权人可对共有部分行使占有、使用和收益的权利。作为整栋建筑物所有权人之一，建筑物区分所有人还享有成员权。
根据梁彗星先生《中国物权法草案建议稿》第九十八条（关于一部共有部分的修缮及其费用负担的规定）条文如下：
专有部分的共同壁、楼地板及专有部分内的管线，其维修费用由该共同壁双方或楼地板上下双方的区分所有权共同负担。但修缮费系因可归责于区分所有权人的事由所发生时，由该区分所有权人负担。
我认为，由于区分所有权人对其专用部分承担“维持建筑物正常使用”的义务，他就不可以擅自以自己的行为妨害其他区分所有权人对专有物之使用。许某恰恰违悖了这项义务，未经他人同意擅自改动了单元楼内的下水管线且施工不当造成对张家权利的侵害，单元楼内的下水管线属于专有部分内的管线。所以，根据梁先生的草案所规定，对于张家提请的诉讼，人民法院应当予以支持，判决对所造成的危害的补救费用应由许家承担，并且我还认为，若张家提请许家“恢复原状”，法院也是应该支持的。
石家庄市古树名木保护管理办法
河北省石家庄市人民政府
石家庄市古树名木保护管理办法
政府令第165号
《石家庄市古树名木保护管理办法》已经二○○八年十二月十六日市第十二届人民政府第十八次常务会议讨论通过，现予发布。自二○○九年三月一日起施行。
代市长 艾文礼
二○○八年十二月二十三日
第一条为加强古树名木的保护管理，根据国务院《城市绿化条例》，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内的古树名木保护管理。
第三条本办法所称古树，是指树龄在百年以上的树木。凡树龄在三百年以上的树木为一级古树；其余的为二级古树。
本办法所称名木，是指珍贵、稀有、具有历史、科学、文化价值以及有重要纪念意义的树木。
第四条市园林绿化行政主管部门负责本市行政区域内古树名木的保护管理工作。县（市）、区城市园林绿化行政主管部门负责古树名木的具体保护管理工作，接受市园林绿化行政主管部门监督和指导。
规划、建设、城市管理、财政、林业、交通等有关部门按照各自职责，做好古树名木管理工作。
第五条古树名木名录由市人民政府向社会公布。
市园林绿化行政主管部门负责全市古树名木的调查登记、鉴定分级，并建立档案、设立标识，制定保护措施，确定管护单位或个人。
第六条市、县（市）、区园林绿化行政主管部门应当加强对古树名木保护的科学研究，推广应用科学研究成果，宣传普及保护知识，提高保护管理水平。
第七条古树名木保护管理经费以市、县（市）、区财政拨款为主，鼓励单位和个人资助。古树名木保护管理经费专项用于古树名木的调查、鉴定、复壮、抢救，不得挪作他用。
对生长在个人庭院的古树名木，经市园林绿化行政主管部门确认产权归属个人并由个人管护的，市园林绿化行政主管部门可给予适当补贴。
第八条任何单位和个人都有保护古树名木及其附属设施的义务，对损伤、破坏古树名木的行为，有权劝阻和举报。
第九条市、县（市）、区园林绿化行政主管部门应当定期对古树名木生长和管护情况进行检查；县（市）、区园林绿化行政主管部门对濒危的古树名木提出抢救方案，报市园林绿化行政主管部门审核后，方可实施。
第十条古树名木的管护单位或个人，按下列规定确定：
（一）生长在机关、部队、团体、企事业单位、风景名胜区和坛庙、寺院等用地范围内的古树名木，由所在单位管护；
（二）生长在铁路、公路用地范围内的古树名木，由铁路、公路部门管护；
（三）生长在城市道路、公园、广场、游园、街巷的古树名木，由所在城市园林绿化行政管理部门管护；
（四）生长在居住小区内的古树名木，由物业管理服务企业或者街道办事处指定专人管护。城镇居民院内的古树名木，由个人管护；
（五）生长在农村集体所有土地上的古树名木，由村委会管护或者由乡、镇人民政府指定专人管护。村民住宅院内的古树名木，由个人管护。
第十一条市、县（市）、区园林绿化行政主管部门应当按照古树名木管辖范围与管护责任人签订管护责任书，明确管护责任。管护责任人发生变更的，应当到市、县（市）、区园林绿化行政主管部门办理管护责任转移手续。
第十二条古树名木管护费用由管护责任单位或者个人承担；调查、鉴定、复壮、抢救费用，由市、县（市）、区园林绿化行政主管部门承担。
第十三条古树名木的管护责任单位或者个人，应当按照市园林绿化行政主管部门制定的《古树名木养护管理技术规范》进行养护管理，保障古树名木正常生长。
古树名木濒危，其责任单位或者个人应当及时报告市、县（市）、区园林绿化行政主管部门。市、县（市）、区园林绿化行政主管部门在2日内进行现场调查，及时制定抢救方案，并组织实施。
古树名木死亡，应由县（市）、区园林绿化行政主管部门报市园林绿化行政主管部门确认，查明原因、明确责任、办理注销登记手续，方可处理。
第十四条禁止下列损害古树名木的行为：
（一）刻划钉钉、悬挂物品、缠绕绳索；
（二）攀树折枝、剥损树皮；
（三）借用树干作支撑物或固定物；
（四）在树冠垂直投影外三米内挖坑取土、堆放危害树木生长的物料；
（五）在树冠垂直影外五米内新建建筑物、构筑物、埋设地下管线；
（六）砍伐；
（七）其他损害行为。
住宅庭院内生长有古树名木，业主修建、翻盖房屋的，应报市、县（市）、区园林绿化行政主管部门备案，在确保古树名木不受损害的情况下，方可施工。
第十五条对影响和危害古树名木生长的生产、生活设施，市、县（市）、区园林绿化行政主管部门应责令有关单位或者个人限期采取措施，消除影响和危害。
第十六条新建、改建、扩建的建设工程影响古树名木生长的，建设单位必须提出避让保护方案，经市园林绿化行政主管部门审核同意，方可办理规划、建设等相关手续。
第十七条单位和个人所有的古树名木，未经市园林绿化行政主管部门审核、市人民政府批准的，不得买卖、转让。
第十八条严禁擅自移植古树名木。因社会公共利益的需要，无法避让，确需移植一级古树名木的，应经省建设行政主管部门审核，报省人民政府批准；确需移植二级古树名木的，应当报市园林绿化行政主管部门审核同意后，报市人民政府批准，按照古树名木移植的有关规定组织施工。移植所需费用，由建设单位承担。
第十九条古树名木保护措施与其他文物保护单位的保护措施相关时，由市、县（市）、区园林绿化行政主管部门和文物保护行政主管部门共同制定保护措施。
第二十条违反本办法规定，损坏古树名木标识和其他附属设施的，由园林绿化行政主管部门责令恢复原貌或赔偿损失，并处以一千元以下罚款。
第二十一条违反本办法规定，不按技术规范养护管理，造成古树名木损伤的，处以五百元以上一千元以下的罚款；不及时报告造成古树名木损伤加重或死亡的，处以一万元以上三万元以下的罚款。
第二十二条违反本办法规定，未经确认擅自处理死亡古树名木的，处以五百元以上八百元以下的罚款。
第二十三条违反本办法规定，损害古树名木的，由园林绿化行政主管部门责令改正，并处以罚款；
（一）在古树名木上刻划钉钉、悬挂物品、缠绕绳索的，处以一百元以上两百元以下的罚款；
（二）在古树名木上攀树折枝、剥损树皮的，处以五百元以上一千元以下的罚款；
（三）借用古树名木树干作支撑物或固定物，责令限期拆除，并处以三百元以上五百元以下的罚款；
（四）在古树名木的树冠垂直影外三米内挖坑取土、堆放危害树木生长的物料的，责令限期恢复原状或搬移，并处以八百元以上一千元以下的罚款；
（五）在古树名木的树冠垂直影外五米内新建建筑物、构筑物、埋设底下管线，责令限期拆除，并处以一千元罚款。
第二十四条违反本办法规定，建设工程未采取避让保护措施、避让保护方案未经批准或者不按批准的避让保护方案施工的，由园林绿化行政主管部门责令其停止施工，造成古树名木损害的依照本办法有关规定处理。
第二十五条违反本办法规定，擅自转让买卖古树名木的，处以一千元罚款。
第二十六条违反本办法规定的，擅自移植古树名木的，处以一千元罚款；造成古树名木死亡的，还应按古树名木的价值赔偿损失。
第二十七条违反本办法规定，砍伐古树名木的，除按古树名木的价值赔偿损失外，处以一万元以上三万元以下的罚款。
第二十八条损害古树名木的，应当赔偿损失。古树名木损失价值评估办法由市园林绿化行政主管部门另行制定。
第二十九条砍伐、毁坏古树名木，涉嫌构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十条市、县（市）、区园林绿化行政主管部门工作人员在古树名木的保护管理工作中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；情节严重涉嫌构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十一条本办法自2009年3月1日起施行。
