东莞市行政审批管理办法、东莞市行政审批责任及过错追究办法
广东省东莞市人民政府
东莞市人民政府令
第65号
东莞市行政审批管理办法、东莞市行政审批责任及过错追究办法东府令[2002]65号
《东莞市行政审批管理办法》、《东莞市行政审批责任及过错追究办法》已经市人民政府同意，现予发布。
市 长 黎桂康
二○○二年 十一月八日
东莞市行政审批管理办法
第一条 为进一步转变政府职能，规范行政审批行为，提高行政效能，促进依法行政，优化我市发展环境，根据有关法律、法规和规章，结合本市实际，制定本办法。
第二条
本办法所称行政审批，是指行政机关根据自然人、法人或者其他组织(以下简称“服务对象”)依法提出的申请，经依法审查，准许其从事特定活动、认可其资格资质使其获得特定民事权利能力和民事行为能力的行政行为(包括特许、审核、许可、认可、核准和登记)。
第三条
具有法定行政审批职权的行政部门或单位(以下称“审批部门”)必须按照市政府行政审批制度改革审定的行政审批事项（见附件）依法实施审批。新设立行政审批，必须是新的法律、法规、规章有明确规定的，或经法定程序批准的事项。
第四条 设立东莞市人民政府行政审批服务中心(挂东莞市人民政府行政审批管理办公室牌子，以下简称“审批中心”)，直属市政府领导。
审批中心根据市政府的授权行使下列职权：负责研究和拟定全市行政审批制度改革方面的政策、制度和方案，并组织实施；对审批中心办理的行政审批行使组织、指导、管理、监督、协调、服务的职能；负责全面推行网上审批信息化管理，推动全市行政审批工作高效、规范、有序运作。
市监察局在审批中心设立行政审批投诉中心，负责处理对行政审批的投诉事项，查处行政审批中的违法违纪行为。
第五条
市政府根据实际需要确定纳入审批中心办理行政审批事项的审批部门和审批事项。纳入审批中心的审批部门在审批中心设置办事窗口，依法办理有关行政审批事项。办事窗口业务上接受相应审批部门领导，工作上接受审批中心的监督和协调。
少数审批业务相对独立，而且已经形成比较完善的“一门式”审批的部门，经市政府批准，可建立行政审批中心的分支机构，接受审批中心的指导和监督。
未纳入审批中心办理的行政审批事项与纳入审批中心办理的审批事项有关联的，由审批中心协调、监督有关部门办理行政审批事项，或由有关部门委托审批中心办理接受申请和审批事务。
第六条 审批部门对纳入审批中心办理的行政审批事项，应当明确其窗口工作人员依法审批的权限和责任，原单位不得另行受理。
未纳入审批中心办理的行政审批事项，有关单位应当实行窗口式办理。一个单位对外只设一个窗口，统一受理行政审批事项。
第七条 除涉及国家秘密并经市政府同意外，所有的行政审批事项必须在《东莞日报》政务公布栏和东莞政府视窗网站向社会公布，实行
“九公开”：即审批对象、审批内容、审批依据、审批条件和申报材料、审批程序、审批时限、收费标准、审批责任人及投诉监督电话公开。未经公告，不得实施行政审批。
第八条 行政审批实行“六类事项办理制”：
（一）即办事项实行直接办理制。即办事项指程序简便，可当场或当天办结的事项。办理程序：
1．服务对象向有关窗口提出申请；
2．对申报材料齐全的即办事项，窗口工作人员必须即收即办，当场办结；
3．服务对象申报材料不全而影响办理的即办事项，窗口工作人员必须一次性明确告知补办材料，在服务对象补齐材料后直接办结。
（二） 一般事项实行承诺办理制。一般事项指凡不涉及其它主管部门，需经审核、论证、公告、召开听证会、现场踏勘的事项。办理程序：
1．服务对象向有关窗口提出申请；
2．窗口工作人员当场初审申报材料，凡申报材料齐全的，按不同申请事项明确事项办理的承诺时限；并出具《承诺事项办理通知书》交服务对象；
3．审批机关应在承诺时限内，及时组织审核、论证、公告、召开听证会、现场踏勘，并作出处理决定，按时办结。
4．凡在承诺时限内按时办结的，主办窗口应及时通知服务对象领件；未按时办结的，应向服务对象解释未办结原因。
（三） 联审事项实行联合办理制。联审事项指涉及2个或2个以上主管部门审批的影响较大的事项。办理程序：
1．服务对象向牵头部门服务窗口提出申请；
2．牵头部门窗口受理和确认后，出具《行政审批联办事项办理通知书》交服务对象。由牵头部门组织相关部门人员现场踏勘或会议会审，缺席的部门视为同意联审决定，并按规定办理相关手续和承担相应责任。
3．对一些比较重大的特殊的联审事项的联办会议，可由分管市长召集主持。联办会议前，牵头部门要告知服务对象提前送达有关资料，通知相关部门参加联办会议，同时分送相关资料初审。参加联办会议的人员由各部门授权代表出席，缺席的视为同意联办会议意见。服务对象应按联办会议要求完善相关工作。联办会议需要现场踏勘的，由牵头部门统一组织。联办会议应形成纪要，会议纪要由牵头部门负责起草，交审批中心备查。
4．联审事项办理的牵头部门和各相关部门，应按联办承诺时限抓紧分管事项的办理，确保在承诺的时限内办结。
（四） 上报事项实行负责办理制。上报事项指本部门办理后还需报上级或市政府审批的事项。办理程序：
1．服务对象向主管部门窗口或牵头部门窗口提出申请；
2．窗口受理申请，确认为上报事项后，应出具《行政审批上报事项办理通知书》交服务对象。《通知书》应明确承诺该事项在本部门的办理时限。
3．根据服务对象的要求，受理窗口采取一包到底的办法，按事项的性质，在承诺时限内完成本级业务办理，同时积极与上级部门联系，帮助办理，并将办理结果及时告知服务对象。
4．上报事项属一般事项的按承诺办理制办理，上报事项属联审事项的按联合办理制办理。
（五） 补办事项实行补充办理制。补办事项指服务对象申报材料不全的事项。办理程序：
1．当受理窗口确认服务对象的申请事项为补办事项后，应填写《行政审批补办事项办理通知书》交服务对象。《通知书》应明确告知服务对象需补办的具体事项；
2．当服务对象补齐材料之后，受理窗口根据所补办事项类别，按规定程序办理，并在规定时间内办结。补办事项的办事时限从服务对象补齐材料之日起计算。
（六） 退回事项实行答复办理制。退回事项指国家明令禁止和不符合国家产业政策及不符合我市发展规划的项目。办理程序：
1．服务对象提出申请后，窗口工作人员如能够当场或当天认定为退回事项的，应当场或当天认定；凡经现场踏勘、调查、核实或审议，不具备或不符合审批要素条件的，窗口即作退回事项办理，退回事项办理时间最长不超过承诺办理的时限。
2．受理窗口实行退回登记制度。凡属退回事项的，受理窗口须填写《行政审批退回事项办理通知书》交服务对象。《通知书》应载明退回的原因和理由。
3．服务对象收到《行政审批退回事项办理通知书》，即视作该事项办结。
第九条
审批部门除法律、法规、规章另有规定外，核准事项的审批时限为受理申请之日起10个工作日；审批、审核事项的审批时限为受理申请之日起15个工作日。办理各类审批事项，应当在审批时限内办结，不能按时办结的要说明原因和理由。
第十条 本市各级审批部门应按“六类事项办理制”对本单位审批事项进行分类，制订相应的实施办法。
第十一条 各审批部门及其负责人、承办人的行政审批责任及过错责任追究，按《东莞市行政审批责任及过错追究办法》执行。
第十二条 法律、法规、规章赋予行政审批职能的行政机关和受行政机关委托或法律、法规授权履行行政审批职能的组织及其工作人员均应遵守本办法。
行政机关对其内部有关人事、财务、外事等事项的审批，不适用本办法。
第十三条 本规定由市政府办公室负责解释，自发布之日起实施。
附件：1．市取消、保留的审批事项
2．镇（办事处）的审批事项
东莞市行政审批责任及过错追究办法
第一章 总则
第一条 为转变政府职能,规范行政审批行为,提高行政效能,防止行政审批过错行为发生,促进依法行政,根据有关法律、法规、规章,制定本办法。
第二条
本办法适用于市（镇和办事处）行使行政审批权的行政机关，受行政机关委托或法律、法规授权履行行政审批职责的组织（以下统称行政机关）及其工作人员。
第三条
行政审批责任是指行政机关及其工作人员在实施行政审批行为时应当承担的责任，包括对许可对象的监管职责或违法审批等行为所应当承担的法律责任。行政审批过错，是指行政机关工作人员因故意或者过失不履行或不正确履行规定的职责，以致行政审批失误，贻误行政管理工作，影响行政秩序，或者损害申请人合法权益，给行政机关造成不良后果的行为。
前款所称不履行职责是指拒绝、放弃、推诿或不完全履行职责等情形；不正确履行职责是指无合法依据，以及不依照规定的程序、权限和时限履行职责等情形。
行政机关不履行监管义务、监管不力、对许可对象违法行为不予查处的，给予有关责任人员相应的纪律处分；行政机关违法审批，或滥用审批权、徇私舞弊、以审批权谋取本部门及个人私利的，追究负有责任人员相应的法律责任。
第四条
行政机关和工作人员必须依法行政，按照法律、法规、规章规定和市政府核定的审批事项依法审批，所有行政审批行为必须做到主体合法、内容合法和程序合法。
第五条 行政审批过错责任追究，必须坚持实事求是、有错必究，惩处与责任相适应，教育与惩处相结合的原则。
第二章 行政审批责任划分
第六条 行政机关审批责任：
（一）必须按照法律、法规、规章规定和市政府核定的审批事项实施审批。新增审批事项，必须依据新的法律、法规、规章明确规定，或经法定程序批准。每个审批事项的设立和实施、调整或取消，应事先公告。
（二）必须实行政务公开，将每个审批事项内容、依据、时限，以及申请人的资格、条件等通过适当方式向社会公众或申请人公开，简化审批环节，规范操作程序。
（三）推行“窗口式”或“一门式”服务。行政机关应设立服务窗口，涉及部门内部多个科室职能的，必须采取一门受理，一条龙服务。服务窗口必须设置明显标志。
（四）在行政机关内部，必须制定行政审批责任制度实施细则，明确审批责任科室和责任人，防止重复审批、多头审批。对技术性比较强的审批事项，应制定审批技术规范。
（五）对联合审批、前置审批事项，由主办部门统一受理，并负责答复。主办部门在办理过程中应以适当方式征求相关部门意见，协调处理有关问题。相关部门必须协助主办部门工作。
（六）对保留的审批事项，法律、法规、规章和其他规范性文件明确事后监管措施的，按规定执行；没有明确事后监管措施的，须制定并落实严格的事后监管措施。对取消的审批事项，须提出并落实严格的事后监管措施。
（七）加快电子政府建设，积极推进网上审批，实现信息化管理。要应用网络科技提高政府的行政水平和服务质量，可以实施网上审批的事项，要方便申请人申请，实施网上审批；要充分发挥互联网的互动作用，增加审批事项的透明度和公开化，政府部门适时公布审批管理的政策规定和审批结果，发布有关信息，使申请人自觉遵守审批规定，按程序办事。同时，社会公众可以通过电子网络监督政府部门，提出建议和揭露违法违规行为，帮助政府改进工作，提高行政效能。
第七条 行政机关领导人审批责任：
（一）行政机关行政首长对本部门的具体审批行为负全面领导责任；分管领导人对具体审批行为负直接领导责任。
（二）审批事项涉及其他部门职责范围的，主办部门必须征求相关部门意见。如主办部门与相关部门意见不一致的，主办部门行政首长应当主动及时与相关部门行政首长协调。如协调后仍未取得一致意见的，由主办部门说明协调情况，列明各方理据，提出处理建议，并由主办部门行政首长签名，如实上报市政府（或镇政府和办事处）裁决。
（三）行政机关领导人应定期分析研究本部门行政审批工作情况，制定计划，进行责任分解和组织实施；组织业务培训，提高工作人员素质，增强依法行政意识；及时处理社会公众和申请人的投诉。
第八条 行政机关审批承办人责任：
（一）严格按照规定的职责、权限和地点进行审批，不得越权审批，严禁违法、违纪审批。
（二）如申请材料齐全、符合条件的，必须当场受理，并在规定时限内办结。如申请材料不全或不符合条件的，必须将应具备的资格、条件和办理程序一次性告知申请人。
（三）及时向申请人告知办理结果。如申请人对办理结果提出异议的，必须明确答复，并说明理由。
（四）不得接受申请人的礼物、宴请等。
（五）文明服务，行为规范。
第三章 行政审批过错责任追究范围
第九条 行政机关在实施行政审批过程中，有下列情形之一的，应当追究行政审批过错责任：
（一）对符合规定条件的审批事项应予受理而不予受理的；
（二）对符合规定条件的审批事项随意退件的；
（三）受理审批事项不开具受理回执的；
（四）受理审批事项时，故意不告知所需全部材料，造成申请人多次往返的；
（五）对已受理的审批事项拖延不办，推诿扯皮致使超时限的；
（六）不予受理而不告知理由的；
（七）无依据或超越规定权限实施审批的；
（八）不依照规定程序，或者违法设立审批程序实施审批的；
（九）未在规定或者承诺时限内完成审批事项的；
（十）违法设立有偿咨询程序或违法收取抵押金、保证金、审批费用的；
（十一）违法委托中介机构、下属单位或者其他组织代行审批管理权的；
（十二）违法准许中介机构或者其他组织从事审批代理活动的；
（十三）不按规定公开审批结果的；
（十四）对涉及不同部门的审批，不及时主动协调，相互推诿或拖延不办，本部门审批事项完成后不移交或拖延移交其他部门的；
（十五）工作作风生硬，态度粗暴，违反工作纪律，造成不良影响的；
（十六） 违反审批工作规定，贻误审批工作或者损害申请人合法权益的。
第四章 行政审批过错责任划分与承担
第十条 行政审批过错责任分为：直接责任、主要领导责任和重要领导责任。
第十一条 承办人未经审核人、批准人批准，直接作出具体审批行为，导致过错后果发生的，负直接责任。
承办人弄虚作假、徇私舞弊，致使审核人、批准人不能正确履行审核、批准职责，导致过错后果发生的，承办人负直接责任。
第十二条 虽经审核人审核、批准人批准，但承办人不依照审核、批准事项实施具体审批行为，导致过错后果发生的，承办人负直接责任。
第十三条 承办人提出审批意见有错误，审核人、批准人应当发现而没有发现，或者发现后未予纠正，导致过错后果发生的，承办人负直接责任，审核人负主要领导责任，批准人负重要领导责任。
第十四条 审核人不采纳或改变承办人正确审批意见，经批准人批准导致过错后果发生的，审核人负直接责任，批准人负主要领导责任。
审核人不报请批准人批准而直接作出审批决定，导致过错后果发生的，审核人负直接责任。
第十五条 批准人不采纳或改变承办人、审核人正确审批意见，导致过错后果发生的，批准人负直接责任。
未经承办人拟办、审核人审核，批准人直接作出审批决定，导致过错后果发生的，批准人负直接责任。
第十六条 领导指令、干预，导致行政审批过错后果发生的，指令、干预的领导负直接责任。
第十七条 集体研究、认定导致行政审批过错后果发生的，决策人负主要领导责任，持错误意见的人负重要领导责任，持正确意见的人不承担责任。
第十八条 上级机关改变下级机关作出的具体审批行为，导致过错后果发生的，上级机关负责人负重要领导责任。
第十九条 经过听证作出的审批决定，批准人同意听证主持人的错误建议导致过错后果发生的，听证主持人负直接责任，批准人负主要领导责任；批准人不采纳听证主持人的正确建议导致过错后果发生的，批准人负直接责任。
第二十条 两人以上故意或者过失，导致行政审批过错后果发生的，按个人所起的作用确定责任。
第五章 行政审批过错责任追究
第二十一条 行政审批过错责任追究方式分为：
（一）责令作出书面检查；
（二）通报批评；
（三）取消当年评优评先资格；
（四）扣发奖金；
（五）调离工作岗位或停职离岗培训；
（六）给予行政纪律处分。
以上追究方式可以单处或并处。
第二十二条 根据情节轻重、损害后果和影响大小，行政审批过错分为一般过错、严重过错和特别严重过错：
（一）情节轻微，给行政机关和申请人造成损害后果和影响较小的，属一般过错；
（二）情节严重，给行政机关和申请人造成损害后果严重、影响较大的，属严重过错；
（三）情节特别严重，给行政机关和申请人造成损害后果特别严重、影响重大的，属特别严重过错。
第二十三条 对于一般过错，对负直接责任者，单独给予或者合并给予本办法第二十一条第（一）、（二）、（三）、（四）项行政处理；对负主要领导责任者和重要领导责任者，单独给予或者合并给予本办法第二十一条第（一）、（二）、（三）、（四）项行政处理。
第二十四条 对于严重过错，对负直接责任者，给予行政降级以下行政纪律处分，合并给予本办法第二十一条第（三）、（四）、（五）项行政处理；对负主要领导责任者，给予行政记大过以下行政纪律处分，合并给予本办法第二十一条第（三）、（四）、（五）项行政处理；对负重要领导责任者，给予行政警告或者行政记过纪律处分，合并给予本办法第二十一条第（三）、（四）、（五）项行政处理。
第二十五条 对于特别严重过错，对负直接责任者，给予行政撤职或者行政开除纪律处分，给予行政撤职纪律处分的，合并给予本办法第二十一条第（三）、（四）、（五）项行政处理；对负主要领导责任者，给予行政降级以上纪律处分，未给予行政开除纪律处分的，合并给予本办法第二十一条第（三）、（四）、（五）项行政处理；对负重要领导责任者，给予行政记大过以上纪律处分，未给予行政开除纪律处分的，合并给予本办法第二十一条第（三）、（四）、（五）项行政处理。
第二十六条 行政审批过错责任追究，应当依照人事管理权限和行政处分审批权限的有关规定办理。
第二十七条 因行政审批过错侵犯了申请人的合法权益，造成损害并涉及赔偿的，依照《中华人民共和国国家赔偿法》的有关规定追究过错责任人的赔偿责任。
第二十八条 行政审批过错责任人有下列行为之一的，应当从重处理：
（一）一年内出现两次以上应予追究的行政审批过错情形的；
（二）干扰、阻碍、不配合对其过错行为进行调查的；
（三）对投诉人、检举人、控告人打击、报复、陷害的；
（四）在履行行政审批职责过程中有徇私舞弊行为及收受当事人财物、接受当事人宴请、参加当事人提供的旅游和娱乐活动的。
第二十九条 行政审批过错责任人主动发现并及时纠正错误、未造成重大损失或不良影响的，可从轻、减轻或者免予追究行政过错责任。
第三十条 有下列情形之一的，免予追究行政机关工作人员的行政审批过错责任：
（一）申请人弄虚作假，致使行政机关工作人员无法作出正确判断的；
（二）法律、法规、规章和内部行政管理制度未作规定或规定不具体，致使行政机关工作人员理解错误的；
（三）出现意外或不可抗力因素致使行政审批过错情形发生的。
第六章 行政审批过错责任追究机构和程序
第三十一条 行政机关设立由单位领导班子成员、纪检、监察、法制、人事等部门负责人共同组成的行政审批过错责任追究领导小组，负责处理本机关行政审批过错责任追究事务。
第三十二条 行政审批过错责任追究领导小组成员及其工作人员与行政过错行为有利害关系、可能影响公正处理的，应当实行回避，或提交市监察局查处。
第三十三条 具体审批行为有下列情形之一的，应当进行调查，以确定具体审批行为人是否应当承担审批过错责任：
（一）申请人投诉、检举、控告的；
（二）在上级或同级人大、政府行政执法监督检查中，被认定错误，要求调查处理的；
（三）作出的具体审批行为，经行政复议，上级机关变更原审批决定，或撤销发回重新作出具体审批行为的；
（四）作出的具体审批行为，经行政诉讼，被人民法院判决撤销、部分撤销发回重新作出具体审批行为的；
（五）上级机关要求调查追究的。
第三十四条 对于申请人的投诉、检举、控告，行政审批过错责任追究领导小组应当在7个工作日内审查是否有事实依据并决定是否受理。经审查有事实依据的，应当受理；没有事实依据的，不予受理。有明确投诉人、检举人、控告人的，应当告知不受理理由。
第三十五条 决定进行调查的案件，应当在15个工作日内调查处理完毕。情况复杂的，可延长15个工作日办理。但法律、法规、规章另有规定的，从其规定。
第三十六条 投诉人、检举人、控告人对不受理决定不服，或认为不便向作出具体审批行为的机关提出投诉、检举、控告的，可向监察机关提出。
监察机关收到投诉、检举、控告后，应当责成作出具体审批行为的机关及时处理或者直接受理。对行政首长的投诉、检举、控告，应当由同级监察机关办理。
监察机关直接办理的案件，涉及行政纪律处分的，依照《中华人民共和国行政监察法》的有关规定办理。
第三十七条 对行政审批过错责任人的处理决定，有明确投诉人、检举人和控告人的，应当告知投诉人、检举人和控告人。
第三十八条 行政审批过错责任人有陈述权和申辩权。
行政审批过错责任人对处理决定不服的，可自收到处理决定之日起15日内向作出处理决定的机关提出申诉。申诉处理决定应当在30日内作出。
对行政处分决定不服的，依照《中华人民共和国行政监察法》的有关规定办理。
第三十九条 对行政审批过错责任人作出的处理决定，依照人事管理权限，应当报送同级监察机关、组织和人事部门备案。
第七章 附则
第四十条 行政审批过错责任追究，法律、法规和规章另有规定的，从其规定。
第四十一条 本办法所称批准人，一般指行政机关行政首长及其副职人员；审核人，一般指行政机关内设部门领导及其副职人员；承办人，一般指具体承办审批事项的工作人员。但依照内部管理分工规定或者经行政授权，由其他工作人员行使批准权、审核权的，具体行使批准权、审核权的人员为批准人、审核人。
第四十二条 行政机关应当依照本办法有关规定，结合本单位业务实际，制定本单位行政审批过错责任追究的具体实施办法。本办法未作具体规定的，各单位可根据本单位业务实际予以补充和完善。
第四十三条 本办法由市监察局负责解释。
第四十四条 本办法自发布之日起施行。
西安市城市居住区物业管理条例
陕西省西安市人大常委会
西安市城市居住区物业管理条例
西安市人民代表大会常务委员会
（1999年3月30日西安市第十二届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 1999年5月27日陕西省第九届人民代表大会常务委员会第九次会议批准）
第一章 总则
第一条 为了加强本市城市居住区物业管理，规范物业管理服务行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造良好的居住环境，根据国家有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内城市居住区的物业管理。
第三条 本条例所称居住区是指以住宅为主，具有相应配套的市政、公用和生活服务设施，相对独立的住宅区。
本条例所称物业是指居住区内已建成投入使用的建筑物、构筑物及其相关的设施设备和场地。
本条例所称业主是指居住区内物业的所有人。
本条例所称使用人是指居住区内自用、承租、借用房屋的单位和个人。
第四条 业主依据本条例规定成立业主委员会。业主委员会代表居住区全体业主实施自治管理。
物业管理企业受业主委员会的委托，依照本条例的规定和物业管理服务合同实施管理服务。
第五条 居住区物业管理实行业主自治与物业管理企业服务相结合的原则。
第六条 西安市房产行政管理部门是本市城市居住区物业管理的行政主管部门，负责本市城市居住区物业行政管理工作。
阎良区、临潼区和市属各县房产行政管理部门负责本辖区内的城市居住区物业行政管理工作。
建设、规划、市政、公用、民政、市容环卫、园林、公安、物价、工商等行政管理部门，按照各自职责协同管理。
第二章 业主自治组织与管理
第七条 居住区商品住宅入住百分之五十以上或者公有住宅出售百分之三十以上，具备物业管理条件的，物业行政主管部门应当会同开发建设单位或者公有住宅出售单位，组织召开第一次业主大会或者业主代表大会。
业主大会或者业主代表大会召开会议时，可以邀请当地政府有关部门、居民委员会参加。
第八条 业主大会由居住区内全体业主组成。业主人数超过二百户的，按全体业主人数百分之五至百分之十的比例，以所住区域为单位由业主推选业主代表，组成居住区业主代表大会。业主代表每届任期三年，可以连选连任。
业主大会或者业主代表大会作出的决定，应经全体业主过半数票或者业主代表过半数通过。
业主大会由业主按照一定产权计票行使表决权。住宅房屋为一套一票；非住宅房屋按产权证书，一百平方米以下为一票，一百平方米以上的每一百平方米为一票。房屋产权共有的，由产权共有人协商行使表决权。
第九条 业主大会或者业主代表大会每年至少召开一次，会议由业主委员会召集。经三分之一以上业主或者业主代表联名提议，可以临时召开业主大会或者业主代表大会。
第十条 业主大会或者业主代表大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会组成人员；
（二）审议通过业主委员会章程和业主公约；
（三）听取和审议业主委员会工作报告和财务报告；
（四）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（五）决定物业管理的其他重大事项。
第十一条 业主委员会由业主大会或者业主代表大会从业主中选举产生。业主委员会由主任、副主任、委员五至九人组成，每届任期三年，可以连选连任。
业主委员会组成人员应当认真负责，办事公道，遵纪守法，热心公益事业，有一定的工作能力和工作时间。
第十二条 业主委员会自选举产生之日起十五日内，向物业行政主管部门登记，并由物业行政主管部门在该居住区予以公告。
第十三条 业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
（一）召集业主大会或者业主代表大会，报告物业管理情况；
（二）起草业主委员会章程和业主公约，提交业主大会或者业主代表大会通过；
（三）招聘、选聘物业管理企业，订立、变更或者解除委托管理服务合同；
（四）筹集和管理居住区共用部位、共用设施设备维修基金；
（五）审定物业管理企业提出的物业管理年度计划、财务预算和决算；
（六）监督物业管理企业的管理服务活动；
（七）监督居住区共用部位、共用设施设备的合理使用；
（八）听取和反映业主、使用人的意见和建议；
（九）业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。
第十四条 业主委员会会议每季度召开一次。经业主委员会主任提议或者三分之一以上业主委员会组成人员提议，可以临时召开会议。会议作出的决定必须经全体组成人员过半数通过。
业主委员会召开会议时，可以邀请当地政府有关部门、居民委员会参加。
第三章 物业管理服务
第十五条 物业管理企业实行资质认证、资质年检和管理人员持证上岗制度。
设立物业管理企业，必须具有相应资金、专业技术人员和固定场所；向物业行政主管部门提出申请，经资质审查合格，办理有关手续后，方可从事物业管理经营。
物业管理企业从业人员上岗，必须持有物业行政主管部门核发的岗位证书。
第十六条 居住区的物业管理，由业主委员会委托物业管理企业实施。业主委员会代表全体业主与受委托的物业管理企业签订委托管理服务合同。
委托管理服务合同生效之日起十五日内，物业管理企业应当报物业行政主管部门备案。
第十七条 委托管理服务合同主要内容：
（一）委托管理事项；
（二）委托管理期限；
（三）双方权利义务；
（四）物业管理服务质量；
（五）物业管理服务费用；
（六）违约责任。
第十八条 物业管理企业应当根据委托管理服务合同和下列要求对居住区物业实施管理；
（一）按照有关技术标准和规范以及物业管理年度计划，实施物业管理；
（二）业主或者使用人自用部位、自用设施设备损坏要求维修时，应当提供有偿服务；
（三）如实记录物业维修、更新费用收支，妥善保管物业档案资料和账务；
（四）每半年向业主委员会报送一次物业维修、更新费用的收支账目；
（五）维护居住区生活秩序；
（六）配合居民委员会做好社区管理、社区服务的有关工作；
（七）物业行政主管部门和物业管理服务合同规定的其他物业管理事项。
第十九条 居住区管理服务费、日常维修养护费、车辆停放管理费的收取标准，由市物价行政主管部门会同市物业行政主管部门以居住区为单位核定。核定物业管理收费标准时，应当听取业主委员会和物业管理企业的意见。
为业主、使用人提供其他特约服务的收费，由物业管理企业和业主、使用人商定。
第二十条 物业管理收费的项目和标准，应当向业主、使用人公布。
物业管理服务费应当按月收取。需要预收的，预收费用不得超过三个月。
委托管理服务合同未约定或者未经业主、使用人同意，物业管理企业自行提供的服务，不得收取费用。
第二十一条 居住区内水、电、气、暖等费用，供应单位应当按户计量收取。因特殊情况不能按户计量收取的，可以委托物业管理企业代收代缴。委托办法由市人民政府制定。
第二十二条 委托管理服务合同终止或者解除后十五日内，物业管理企业应当向业主委员会移交下列资料财物，并报物业行政主管部门备案；
（一）结算物业管理服务费用；
（二）移交全部物业管理档案资料和账务；
（三）移交物业管理用房、经营用房和场地；
（四）应当移交的其他物业资料、设施设备。
物业管理企业在移交上述资料财物时，不得损坏、隐匿、销毁。
第二十三条 物业行政主管部门应当加强对物业管理企业的监督管理，定期对居住区物业管理情况进行检查，协调处理物业管理中的问题，对居住区的综合管理水平和配套设施进行考核，评定等级。
第二十四条 物业行政主管部门接到对物业管理服务方面的投诉后，应当调查处理，七日内答复投诉人；涉及其他行政主管部门的应当会同相关的行政主管部门进行处理，并在十五日内答复投诉人。
第四章 前期物业管理
第二十五条 前期物业管理是指居住区房屋出售后至业主委员会成立前的物业管理。
前期物业管理由开发建设单位或者公有住宅出售单位自行管理，也可以委托物业管理企业进行管理。
第二十六条 新建居住区竣工后，建设行政主管部门应当会同物业行政主管部门及有关部门进行综合验收。综合验收不合格的，不得投入使用和实施前期物业管理。
第二十七条 已投入使用的居住区经过治理改造，具备下列条件的方可实施物业管理：
（一）新建居住区入住百分之五十以上，公有住宅出售百分之三十以上；
（二）居住区公用设施设备及其他配套设施完善；
（三）具有物业管理用房、经营用房；
（四）居住区环境符合城市建设规划要求；
（五）经物业行政主管部门验收合格。
第二十八条 开发建设单位应当在居住区投入使用前制定住宅使用公约，与其委托的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，并报物业行政主管部门备案。
开发建设单位与业主签订住宅出售合同或者发出拆迁安置回迁通知时，应当将住宅质量验收合格证、住宅使用公约、前期物业管理服务合同，作为住宅出售合同或者拆迁安置回迁通知的附件同时交付业主。
第二十九条 开发建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担住宅的保修责任。前期物业管理期间，不得使用共用部位、共用设施设备维修基金，不得转让居住区住宅的共用部位、共用设施设备的所用权和使用权。
第三十条 前期物业管理适用本条例有关物业管理服务范围、服务质量要求的规定。前期物业管理费用，由入住的业主或者使用人按本条例规定的项目和标准交纳，不足部分由开发建设单位承担。
第三十一条 前期物业管理合同终止后，开发建设单位或者公有住宅出售单位应当向业主委员会完整的移交居住区物业，并向业主委员会或者其指定的物业管理企业移交居住区规划图，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、地下管网竣工图等有关工程建设资料。
第三十二条 开发建设单位或者公有住宅出售单位应当按照规定提供必需的管理用房和经营用房，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有。业主委员会应当将管理用房提供给物业管理企业有偿使用，其收入和经营用房的收入用于居住区住宅共用部位、共用设施设备的日常维修
养护和其他物业管理。
业主委员会、物业管理企业不得将管理用房和经营用房出售或者改作他用。
第三十三条 业主委员会成立后应当及时委托物业管理企业进行居住区的物业管理，在同等条件下应当优先委托开发建设单位和公有住宅出售单位委托的物业管理企业。
第五章 物业的使用
第三十四条 业主、使用人应当遵守业主公约和物业管理规定，爱护居住区内的共用部位、共用设施设备和花草树木。
第三十五条 居住区内使用物业禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重、抗震结构或者房屋外貌；
（二）私自占用、损坏住宅区的共用部位、共用设施设备；
（三）违反居住区规划搭建建筑物、构筑物；
（四）侵占绿地、毁坏花草树木；
（五）乱设摊点、乱停车辆；
（六）乱倒垃圾、堆放杂物；
（七）擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画；
（八）影响其他住户采光、通风及其他生活便利；
（九）排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品或者排放超过规定标准的噪声；
（十）从事危害公共利益的活动；
（十一）法律、法规禁止的其他行为。
第三十六条 住宅的共用部位、共用设施设备维修养护时，相邻的业主、使用人应予配合。因相邻业主、使用人阻挠维修养护造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。
因维修养护造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设施设备损失或者其他财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
第三十七条 业主或者使用人装修住宅，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人，并进行指导和监督。
第三十八条 业主、使用人不得改变住宅使用性质。因特殊需要改变使用性质的，不得违反城市规划管理要求，并应征求相邻业主、使用人和业主委员会的书面意见，报物业行政主管部门同意。
物业管理企业不得改变居住区内共用部位、共用设施设备的使用性质。
第三十九条 任何单位和个人不得占用居住区的道路、场地和绿地。因物业维修或者公共利益需要临时占用或者挖掘道路、场地和绿地的，应当与业主委员会签订协议，并在约定的时间内恢复原状。
第四十条 利用物业设置广告和进行其他经营性活动，应当征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意，并向有关行政主管部门办理审批手续。
前款经营性收入应当用于居住区共用部位、共用设施设备的维修养护。
第六章 维修养护资金的管理与使用
第四十一条 居住区物业维修养护资金包括住宅共用部位、共用设施设备维修基金和日常维修养护费。
住宅共用部位、共用设施设备维修基金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。
日常维修养护费专项用一居住区共用部位、共用设施设备的日常维修养护。
第四十二条 住宅共用部位、共用设施设备维修基金按下列规定交纳和提取：
（一）开发建设单位出售商品住宅时，多层住宅的购房者按购房款百分之二的比例交纳，高层住宅的购房者按购房款百分之三的比例交纳；
（二）公有住宅出售单位出售公有住宅时，购房者按购房款百分之二的比例交纳；
（三）公有住宅出售单位出售公有住宅时，多层住宅按不低于售房款百分之二十的比例提取，高层住宅按不低于售房款百分之三十的比例提取。
住宅共有部位、共用设施设备维修基金不敷使用时，经物业行政主管部门或者业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。
第四十三条 住宅共用部位、共用设施设备维修基金应当在银行专户存储。业主委员会成立前，由物业行政主管部门代管；业主委员会成立后，由业主委员会管理，物业行政主管部门监督使用。
第四十四条 住宅共用部位、共用设施设备维修基金的使用，应当建立使用计划报批管理制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主查询对账制度。
第四十五条 日常维修养护费由物业管理企业按物价行政主管部门核定的标准按月向业主、使用人收取，专款专用，由业主委员会监督使用。
第四十六条 物业管理企业应当定期向业主公布住宅共用部位、共用设施设备维修基金和日常维修养护费的管理使用情况，接受业主、使用人监督。
第四十七条 住宅自用部位和自用设施设备的维修养护由业主负责；业主与使用人另有约定的，从其约定。业主或者使用人也可以委托物业管理企业进行维修养护，并承担相应的费用。
第四十八条 业主转让住宅时，住宅共用部位、共用设施设备维修基金、日常维修养护费和物业管理服务费中剩余部分随房屋所有权同时转让。
第七章 法律责任
第四十九条 物业管理企业违反本条例规定，有下列行为之一的，由物业行政主管部门给予警告；拒不改正的，处以五百元以上三千元以下的罚款；情节严重的，可以降低资质等级；
（一）委托管理服务合同生效、终止、解除未按规定报物业行政主管部门备案的；
（二）从业人员未持有物业行政主管部门核发的岗位证书上岗的；
第五十条 物业管理企业违反本条例规定，有下列行为之一的，由物业行政主管部门给予警告，没收违法所得，并可处以二千元以上二万元以下的罚款；情节严重的，可以降低资质等级，直至吊销资质证书：
（一）未取得物业管理资质证书或者未按规定进行资质年检从事物业管理的；
（二）擅自改变居住区内共用部位、共用设施设备使用性质的；
（三）委托管理服务合同终止或者解除后十五日内，未向业主委员会移交或者损坏、隐匿、销毁应当移交的资料财物的；
（四）擅自占用、挖掘居住区道路、场地的。
未取得或者已被吊销物业管理资质证书以及委托管理服务合同终止、解除后，非法占用物业管理用房、经营用房、场地和物业管理资料财物的，除按前款规定处罚外，物业行政主管部门可以作出责令限期移交的决定，拒不履行移交决定的，物业行政主管部门可以强制执行或者申请人民
法院强制执行。
第五十一条 开发建设单位违反本条例规定，有下列行为之一的，由物业行政主管部门给予警告，并可处以三千元以上三万元以下的罚款：
（一）未承担前期物业管理责任的；
（二）未将住宅质量验收合格证书、住宅使用公约和前期物业管理服务合同，作为住宅出售合同或者拆迁安置回迁通知的附件同时交付业主的；
（三）未承担前期物业管理费用不足部分的。
开发建设单位违反本条例规定，未制定住宅使用公约或者前期物业管理合同未报物业行政主管部门备案的，由物业行政主管部门给予警告，并可处以五百元以上三千元以下的罚款。
第五十二条 开发建设单位和公有住宅出售单位违反本条例规定有下列行为之一的，由物业行政主管部门给予警告，没收违法所得，并可处以一万元以上五万元以下的罚款：
（一）新建居住区未经验收或者验收不合格实行前期物业管理的；
（二）已投入使用的居住区，未经物业行政主管部门验收合格实施物业管理的；
（三）前期物业管理期间，擅自使用维修基金或者转让共用部位、共用设施设备的所有权和使用权的；
（四）前期物业管理合同终止后，未向业主委员会完整移交居住区物业和有关工程建设资料的；
（五）向业主委员会移交居住区时，未同时移交物业管理用房和经营用房的。
第五十三条 业主、使用人或者其他单位、个人违反本条例规定，损坏房屋承重、抗震结构、房屋外貌或者私自占用、损坏居住区的共用部位、共用设施设备的，由物业行政主管部门责令恢复原状、赔偿损失，并可处以五百元以上五千元以下的罚款。
第五十四条 业主大会或者业主代表大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规和本条例规定的，由物业行政主管部门责令限期改正，并通告全体业主。
第五十五条 违反本条例规定的其他行为，由有关行政主管部门按照各自职责和相关法律、法规的规定处罚。
第五十六条 当事人对行政主管部门的行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或者提起诉讼。逾期不申请复议，也不起诉，又不履行处罚决定的，作出行政处罚的部门可以依法申请人民法院强制执行。
对个人处以三千元以上，对单位处以三万元以上的罚款和吊销资质证书的处罚，当事人有权要求举行听证。
第五十七条 拒绝、阻碍物业行政主管部门工作人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚；构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。
第五十八条 物业行政主管部门工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其所在单位或者行政监察部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第八章 附则
第五十九条 西安市行政区域内非居住区写字楼、商住楼的物业管理，参照本条例执行。
第六十条 本条例中有关专业用语的含义：
（一）自用部位，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位；
（二）自用设备，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、燃气管道、电线以及水、电、气户表等设备；
（三）共用部位，是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；
（四）共用设施设备，是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住宅销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和
共用设施设备使用的房屋等。
第六十一条 本条例具体应用中的问题，由市人民政府负责解释。
第六十二条 本条例自公布之日起施行。
1999年5月27日
