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期货交易所违规行为的剖析与防范/李佳

作者:法律资料网 时间:2024-06-30 20:21:28  浏览:9456   来源:法律资料网
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期货交易所违规行为的剖析与防范

浙江大学法律系97200007 李 佳


主要内容:期货交易所在期货交易中担负着提供交易场所、担保合约履行、组织进行结算等多项职责。期货交易所的规范运作是保证期货交易安全顺利完成的关键。我国现行法律对期货交易所自身行为的监控不利,导致实践中对期货交易所的违规行为的防范失控,影响了期货交易市场的健康发展。本文拟对期货交易所的几类典型违规行为加以剖析,对其进行经济的、法律的双重分析,已达到明确法律关系、合理解决问题的目的。
关键词语:期货 期货交易所 违规行为


主 体 结 构

一、 对交易所典型违规行为的剖析
行为之一:交易所为多空双方提供造市题材
行为之二:交易所定点交割仓库大规模拒收合格实盘以利多方或大规模收进补合格实盘以利空方
行为之三:多空双方力量失衡时,不利方大规模开仓,交易所用风险资金助其舞弊
二、 对期货交易所违规行为的防范
(一) 司法实践——对交易所诉讼地位的探讨
(二) 期货诉讼——对纠纷举证责任的确认
(三) 交易规则——确立其法律效力的必要性
三、 结语
期货交易所是指依法成立的,不以经营为目的,履行交易所各项职责,按其章程实行自律性管理的法人。1990年我国诞生了第一个期货交易所——郑州粮食批发市场,随后各地如雨后春笋般涌现了许多期货交易场所。但是由于缺乏法律的相应控制及自身的规范管理,我国的期货交易所的发展出现了规模失控、上市品种缺乏科学规范性、风险机制不健全、投机过度等问题。 严重影响了期货乃至现货市场的健康发展。1998年,按照国务院的决定,中国证券监督委员会对原14家期货交易所进行整顿和撤并,保留了其中的上海、郑州、大连三家交易所,并由中国证监会直接管理,从而揭开了对期货交易所规范化管理的新篇章。
在现行的法律中,《期货交易所管理办法》是目前为止唯一的直接专门作用于期货交易所,明确其职权责任,维护期货交易正常秩序的法律规范,体现了国家对期货交易所的监督监管。然而,从相关的条文中,我们不难看出,现有的法律法规在涉及期货交易所行为规范的时候,往往只偏重于对交易所自身组织结构和会员管理的规定。对于期货交易所的违规行为,特别是针对违规行为的具体表现方式的界定与惩治呈现真空状态。诚然,国外鲜有发生期货交易所损害会员和客户利益的违规行为,这取决于外国期货市场的长期发展和规范运作。但现阶段,我国的期货市场尚未成熟,因而不能完全排除期货交易所成员为谋求共同的利益而做出有损会员及客户利益行为的可能性。法律法规的漏洞无疑增加了交易所违规操作的隐患。
本文将列举期货交易所在交易过程中可能出现的几种具有代表性的行为,分别就其权利义务关系加以分析,以期达到明确关系的目的。同时,针对期货法律实践中的几个有争议的问题提出相应的观点,希望能在实践中产生一定的借鉴意义。

一、 对交易所典型违规行为的剖析

行为之一:交易所为多空双方提供造市题材
这一行为一般表现为交易所以召开研讨会、讨论会的形式营造交易活跃的气氛,使多空双方借机造市。
期货交易所作为交易活动的组织者,实际上并不介入交易流程。但是由于其承担着管理期货市场,发布市场信息的职责,因而在交易过程中具有比较特殊的地位,它的某些行为会直接影响期货交易的走势。召开研讨会、讨论会本是期货交易所借助媒体向外界公开近期交易活动状况、预测未来走势的合法活动。然而,一旦交易所有纵容的故意,这种合法的行为就将成为大户操纵的手段之一。个别具有资金或现货优势的大户,可利用交易所提供的信息进行炒作,以造成期货交易活跃的气氛,诱使中小投资者盲目跟进,再凭借其资金或现货优势,操纵大盘或某一品种的期货价格,从而从中牟取暴利。
目前,我国期货交易的投资群体尚未成熟,除部分以套期保值为目的的投资者外,存在相当大部分的中小型投机者,这部分投资者的投资心理不甚成熟,极易被假象所诱导,成为大户操纵的牺牲品。故交易所的这种行为极易引发这部分投资者的投资盲从,导致期货交易的泡沫成分增加,严重的将会影响期货市场的价格发现功能,从而影响现货市场的稳定。在我们关注这一行为的同时,应该将该行为与刑法(修正案)第一百八十一条关于“编造并传播证券、期货交易虚假信息罪”的有关规定相区别。该条规定:“编造并且传播影响证券、期货交易的虚假信息,扰乱证券、期货交易市场、造成严重后果的,处五年以下有期徒刑或拘役,并处或单处一万元以上十万元以下罚金。”该罪犯罪构成的主观方面要求行为人有编造并传播的故意,客观方面则应具有编造及传播虚假信息,扰乱期货市场的行为。而本文所论及的交易所提供造市题材的行为与上述行为有本质上的区别:其一,交易所通过各种会议所提供的信息并非必为虚假,甚至在大多数场合,此类信息都具有真实性;其二,交易所对于多空双方的造市行为未必有纵容的故意。应注意的是,这种“故意”是相当微妙的。一般交易所对于利用其发布的信息进行炒作的大户并不会与之达成任何明示的利益分享的协议,只是采取一种“默许”的态度,纵容其造市乃至于操纵。故此,实践中不可以通常意义上的“故意”对其进行认定,而可将交易所的这一行为认为是可能引起违法行为的诱导性行为。
目前,我国对于该行为没有引起足够的重视,因而没有行之有效的相应措施。但笔者通过对国外相关立法的研究发现,成熟的期货市场对此类行为已有了高度的关注,在各国立法中,对该行为的禁止并不鲜见。1922年颁布的美国《期货交易法》第四条b(B)规定:禁止“故意向他人制作或导致制作假报告或陈述”。 香港《商品交易法令》第250章第6节第62条,关于不诚实交易的条款也规定:“任何人不得给商品市场中的商品交易蓄意制造假象或使人制造或自己蓄意做某事以制造假象”。 可见,国外立法除禁止交易所或交易人员通过直接方式传播或制造假象外,还排除了以间接方式而制造假象的可能性。这证明,发达国家已预见到交易所这一行为危害性,而将之确定为禁止性行为。这一经验值得我国立法借鉴。
行为之二:交易所指定交割仓库大规模拒收合格实盘以利多方或大规模收进不合格实盘以利空方。
期货交易实际上可分别采用对到期期货合约进行实物交割和对冲手中期货合约来了结交易。实物交割(Delivery)是期货交易的最后环节,也是连接现货交易和期货交易的关键所在。现代期货投资者大都不以实物交割为最终目的,但据统计,期货交易的实物交割率仍占期货交易总量的2%—3%。 正是由于实物交割,才使得期货价格能真实得反映现货商品得实际价值。从交易流程看,在进入交割阶段后,空方应通过经纪机构向交易所提出有关于交易品种、数量、质量的交割申请,经批准后,由交易所开具给空方入库通知单,空方凭单将货物运入指定的交割仓库,由仓库经质量检验合格后开具仓单,空方完成交货。因而,交易所的批准行为和定点仓库的收货行为直接影响到空方的交货的完成。由于我国现有法律对定点仓库的规定较少,无法有力的防范指定交割仓库与多空某方勾结,阻碍交货和违规交货的行为。因而无形中增加了结算风险。结算风险(Settlement Risk),又称交割风险,即交易对手无法按时付款或交货所造成的风险。
指定交割仓库( Ordered Warehouse),是由期货交易所指定的专门用于进行期货交易实物交割的仓库。 指定交割仓库的上述行为一般表现为,指定仓库与在期货交易中具有资金或现货货源优势的多空一方相勾结,以拒收合格实盘或收进不合格实盘的方式,控制仓库中可用于实物交割的合格仓储量。该行为在客观上可导致多头逼仓,及引发空方违约现象。多头逼仓,又称逼空,是逼仓的一种表现方式。逼仓(Market Corner),是指“期货交易者通过控制期货交易头寸数额或垄断现货可交割商品的供给来达到操纵期货市场价格目的的交易。” 从期货交易实盘操作来看,多头逼仓往往是指多方大量买进近期月份的期货合约,使多头持仓量大于可交割的现货数量,并设法控制现货货源。在进入交割月份后,以要求实物交割为要价手段,逼迫空方在高价位平仓或以高价买入现货进行实物交割,故又称为逼空或压轧空头。由于我国的实物交割均在定点仓库进行,在进入交割程序后,空方(即卖方)须将现货运入指定仓库,经该仓库的质量检查并出具仓单后,交货才告完成。因而,仓库中储有的实际合格实盘数量,直接影响到可交割的现货数量。上述指定仓库的拒收合格实盘和收进不合格实盘的行为,在实际中导致了仓库中可用于交割的合格现货数量不足,从而人为的形成现货缺乏的现象。如加之具有现货货源优势的多方控制货源的行为,就会人为的抬高品种价格。在这种情况下,空方的交货不能,就使得空方不得不以高价平仓认赔或以高价买入现货用以交割,多方就可以获得暴利,严重的甚至导致空方违约的后果。可见,这一行为导致了期货交易的价格形成功能的削弱,同时极大的增加了交易风险。
有风险就必须有防范的措施。由于指定仓库的与期货交易双方并没有直接的法律关系,那么,对于指定仓库违规操作而引起的损失,应该如何挽回呢?这里就产生了这样一个问题:交易所指定仓库的行为其结果应该归结于谁?解决这一问题的关键在于理顺期货交易所和定点仓库的法律关系。依据交易惯例,对定点仓库的管理均由结算所(Clearing House)承担,鉴于我国目前实行期货交易所和结算所的合并制度,因而,实际上期货交易所承担着对指定仓库的管理。《期货交易所管理办法》第六十八条规定:“指定仓库由期货交易所指定。期货交易所应当与指定仓库签订协议,明确双方的权利和义务,对指定该条文简单的理解为定点仓库与交易所有隶属关系。从机构设置来看,交割仓库与期货交割有关的业务进行监督管理。”笔者认为,决不可将定点仓库并非交易所的组成部分,它只是受其委托,在其监督下完成实物交割的场所,对交易所的指定,它有拒绝的权利。从定点仓库的选择看,往往以方便交易者为前提,而并不以交易所的所在地为限,可见,定点仓库并不依附于交易所。从双方权利义务的确定来看,《期货交易所管理办法》规定,双方以合同的形式确定权利义务。但该法对于双方所定合约的性质并没有予以确认。笔者认为,将该合同定性为委托代理合同较为适宜。委托代理合同的特征就在于代理人以被代理人的名义从事活动而其行为结果归结于被代理人。鉴于我国新合同法对隐名代理的认同,故定点仓库是否以交易所的名义从事活动并不是问题的关键。最值得提出的是定点仓库的行为结果可归结于期货交易所。由于客户与定点仓库并不存在实际的法律关系,这样不利于客户诉讼的提起,而当该行为结果归结于交易所时,客户就可以通过会员经纪公司向交易所行使诉权,这有利于纠纷的解决。
行为之三:多空双方力量失衡时,不利方大规模开仓,交易所用风险资金助其舞弊。
期货交易所为该行为时,实际上是违反了两种不同的风险防范制度:风险准备金制度和交易保证金制度。在期货交易实务中,这是两种截然不同而又容易混淆的制度。为保障交易安全,期货交易所在交易中,除承担提供交易场所的职责外,还承担着担保履行的义务,《期货交易所管理办法》第六十六条规定:“会员未能履行期货合约时,期货交易所应当按下列顺序代为承担履约责任:㈠动用违约会员的保证金;㈡动用期货交易所的风险准备金;㈢动用期货交易所自有资金。期货交易所以前款㈡、㈢项的办法代会员履约后,应当依法向该会员追偿。”风险准备金正是交易所从在交易中收取的交易手续费中提取的,用于担保履行的资金。因而,“风险基金只能用于为维护市场正常运转提供财务担保和弥补因交易所不可预见的风险所带来的结算亏损。风险基金的使用需要有交易所理事会或董事会的决定,并报证监会备案。” 与之相对的,交易保证金(Margin)是会员向交易所、客户向经纪公司交纳的,用以保证其履约能力的资金。保证金按其用途又可分为初始保证金(Initial Margin)、追加保证金(Additional Cover)和维持保证金(Subsisting Margin)。初始保证金,顾名思义是指开户之初即存入的履约保证金。而当交易过程中,保证金因履约或亏损而减少至最低限度时,客户和会员即被要求交纳追加保证金,这一最低限度即为维持保证金,通常是初始保证金的75%。 但,无论是何种保证金,其设置的目的都是为了保证交易的安全完成。无保证金(或保证金不足)而开仓的行为实质上是透支行为。透支交易,是指客户在保证金不足的情况下进行的期货交易。 透支行为又可细分为无保证金而交易,有保证金而多开仓,保证金不足而追加交易等。而本文所论及的交易所用风险资金助一方舞弊的行为又有其行为的特殊性。其特殊性在于该行为同时违反了两种不同的风险防范制度,在降低了客户和会员的履约能力的同时,也削弱了期货交易所的担保履约能力,增加了交易风险,不利于投资者的投资安全。


二、 对期货交易所违规行为的防范

任何一种制度如果缺少了防范制度,那么它必将是不完整的。在期货法律实践中,法律法规的缺漏导致了司法的混乱。以下,笔者将对几个有争议的期货法律问题加以研究。
(一)司法实践——对期货交易所诉讼地位的探讨
期货交易中当客户由于交易所的不法行为而遭受损失时,最先采取的就是通过诉讼的方式来加以挽救。目前以交易所为被告的案件主要有:⑴期货交易所主体不合格。如未经证监会、国家工商局批准设立;不具有境外经营业务而从事境外期货业务的等。这类案件在经国务院对期货市场的整顿后,已大为减少。⑵因期货交易所违规操作给客户或期货经纪公司造成损失。这类案件主要有:因期货交易所散布虚假市场行情或误导行为造成客户错误下单;按规定应予以平仓而未强行平仓的而造成损失的;因上市品种未获国家批准而造成损失的等等。⑶因期货交易所定点交割仓库违规,期货交易所承担责任的。本文在第一部分提及的交易所违规行为之一即属于案件类型之⑵,而行为之三则正符合第⑶种类型的案件。
损失的最终承担者是客户,而损失的始作俑者却是期货交易所,那么,客户与期货交易所之间是否可以形成直接的诉讼法律关系就成了客户能否直接向交易所求偿的关键。对此,争议由来已久。综合各家的观点,主要有以下三种。
全盘否定说。 该观点认为,期货交易中存在两个合约,即交易所与会员之间的协议和客户与经纪公司之间的委托协议。期货交易所与客户之间不存在直接的法律关系。依据合同的相对性理论(the private of contracts),“合同关系只发生在特定的合同当事人之间,只有合同当事人才能向另一方提出基于合同的损害赔偿请求或合同诉讼,合同当事人以外的第三人既无依据合同向当事人提出损害赔偿请求或提出诉讼的权利,也不承担合同的义务或责任。” 因而,交易所与客户之间不可能形成合同之诉。同时该理论在李明良先生的论述下,又完善了对客户损害性质的认定——合同损害。他将交易所的行为致使客户期货交易的损害实质,定性为会员与客户之间合同的损害。从而,排除了期货交易所与客户之间形成侵权之诉的可能性,并提出了通过诉权转移的方式,使客户的诉权转移给会员行使,由会员象交易所直接求偿的救济方式。
第三人说。此观点的赞同者多见于实践工作者。该观点将诉讼法上的第三人概念引入期货纠纷的解决。在承认期货交易所与客户不存在合同关系,否认其可能成为客户提起的诉讼的被告的同时,折衷的主张交易所可作为无独立请求权的第三人进入诉讼。即客户以经纪公司违反委托合同为由对其提起合同之诉,并将期货交易所列为无独立请求权的第三人。支持这一观点的学者,大多从保护客户利益的角度出发,最大限度的寻求对客户利益的保护。但笔者认为,从诉讼的后果看,将无独立请求权第三人制度引入期货纠纷诉讼是有悖于现存的法律关系的。关于这一点,笔者将在后面的阐述中加以解释。
肯定说。 此种观点的支持虽少,但很具有代表性。该观点主张在期货交易的特殊阶段——实物交割阶段,期货交易所与客户之间形成了直接的法律关系。因而由此引发的纠纷,客户可以直接将交易所列为被告。
对于上述观点,笔者同意第一种。对全盘否定说的合理性李明良先生在其著作中已有详细阐述,笔者在此不宜班门弄斧,现仅针对后两种意见提出反驳。
无独立请求权第三人的引入,是对全盘否定说和肯定说的折衷。笔者认为,虽然将交易所列为无独立请求权第三人,可能有利于对客户损害的赔偿,但从法理角度分析,此种做法利大于弊。原因如下:一、混淆了法律关系。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第2款规定:“对当事人双方的诉讼标的,第三人虽然没有独立请求权,但案件的处理结果同他有法律上的利害关系的,可以申请参加诉讼,或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人,有当事人的权利义务。”无独立请求权第三人对其参加进去的一方当事人具有一定的从属性和依附性,它的介入是为支持本方当事人的主张。无独立请求权第三人是否承担民事责任,取决于他所参加进去的一方当事人在纠纷中的地位以及该方是否应承担责任,而如果无独立请求权第三人承担责任的,也应该以参加进去的一方当事人的责任为限。因而,不难看出,无独立请求权第三人与其所参加的一方当事人之间可以说是“一荣俱荣,一损俱损”的关系。基于上述分析,我们再来研究由于期货交易所违规行为所引起的纠纷。根据最高人民法院《关于审理期货纠纷案件座谈会纪要》的精神,期货纠纷的处理应“坚持过错和责任相一致的原则”。在上述纠纷中,过错方为期货交易所,经纪公司在操作中并不存在违规行为,因而,如果以经纪公司违反委托合同为由提起诉讼显然是有失公允的,即使勉强为之,再将期货交易所列为被告方的第三人,那么,根据无独立请求权第三人制度的特征,审判结果必然会面临三个选择:由经纪公司承担责任、由经纪公司和期货交易所共同承担责任、两者俱不承担责任。很明显,无论是何种结果都不可能在保障客户的合法利益和保护无过错的经纪公司之间寻求最佳的平衡点。可见,从诉讼结果看,无独立请求权第三人的引入并不能达到保护客户利益的最终目的。此外,将交易所列为第三人,可能引发诉讼程序的瑕疵。在交易所以第三人身份介入的诉讼个案中,交易所通常处于被追加的被动地位。而当事人申请法院追加交易所的原因,往往并不单纯。有的是为了取得案件的管辖权,有的甚至是法院处于地方保护主义而不合理追加。因此,允许交易所以第三人身份进入诉讼会导致一系列的不良后果。有鉴于此,笔者认为不宜将第三人概念引入期货诉讼。
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长春市城市房地产交易管理条例

吉林省长春市人大常委会


长春市城市房地产交易管理条例

(2005年10月28日长春市第十二届人民代表大会常务委员会第二十一次会议审议通过 2006年1月19日吉林省第十届人民代表大会常务委员会第二十五次会议批准 2006年2月16日公告公布2006年4月1日起施行)



第一章总则



第一条为加强城市房地产交易管理,规范房地产交易行为,保障房地产交易当事人的合法权益,促进房地产业健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的有关规定,结合本市实际,制定本条例。

第二条在本市行政区域内的城市规划区国有土地范围内从事房地产交易,应当遵守本条例。

本条例所称房地产交易,是指房地产转让、房屋租赁、房地产抵押等房地产经营行为,不包括土地出让。

第三条市、县(市)人民政府房地产行政主管部门(以下简称房地产行政主管部门)是本行政区域内城市房地产交易的行政主管部门。

规划、国土资源管理、工商行政、税务、财政、国有资产管理、建设、公安、民政、安全生产管理、环保、卫生、教育及发展和改革委员会(局)等部门应当按照职责分工,共同做好与房地产交易相关的管理工作。



第二章一般规定



第四条从事房地产交易,应当在房地产所在地依法设立的房地产交易场所办理相关手续。

申请办理房地产交易手续,应当符合下列规定:

(一)当事人为自然人的,由其个人申请,并使用其法定身份证明上的姓名;

(二)当事人为法人的,由该法人申请,并使用其法定名称;

(三)当事人为其他组织的,由该组织申请,并使用其法定名称;

(四)当事人为共有人的,由共有人共同申请;

(五)申请房屋他项权利登记,由权利人和他项权利人共同申请。

第五条申请办理房地产交易手续,申请人可以委托他人代理。

法人或者其他组织委托代理的,应当提交有法定代表人或者负责人签字并加盖公章的委托书、受托人的法定身份证明和复印件。

自然人委托代理的,应当提交经公证的委托书、受托人的法定身份证明和复印件。

委托人是境外的,委托书应当公证并认证。

第六条无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请办理房地产交易手续的,应当由其法定代理人代理。

第七条申请人办理房地产交易相关手续,应当如实向房地产行政主管部门提交有关材料和反映真实情况,并对材料实质内容的真实性负责。

第八条申请办理房地产交易相关手续因申请材料不全或者不符合法定形式的,房地产行政主管部门应当当场或者在5日内一次告知当事人需补正的全部内容,逾期不告知的,自收到申请材料之日起即为受理。



第三章房地产转让



第九条本条例所称房地产转让,是指房地产权利人依法将其房地产转移给他人的行为。主要包括:

(一)买卖(拍卖);

(二)赠与、继承、交换;

(三)以房地产合资合作、作价入股,房地产权属发生转移的;

(四)法人或者其他组织因合并、分立、被收购或者兼并,房地产权属发生转移的;

(五)经法院判决、裁定、调解或者仲裁机构仲裁等方式,以房地产偿还债务的;

(六)法律、法规规定的其他情形。

第十条实行房地产成交价格申报制度。房地产转让权利人应当向房地产行政主管部门和税务机关如实申报成交价格,不得瞒报或者作不实的申报。

第十一条下列房地产不得转让:

(一)未依法登记领取权属证书的;

(二)权属有争议的;

(三)依法收回土地使用权的;

(四)经司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(五)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

(六)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第十二条房地产转让当事人到房地产行政主管部门申请办理房地产转让手续,应当提交下列资料:

(一)房地产转让申请书;

(二)房地产权属证书;

(三)当事人法定身份证明;

(四)转让合同。

共有房地产转让,还应当提交房屋共有权证和其他共有人同意的书面证明。

经司法机关裁定处分的房地产转让,应当提交法院判决书或者裁定书、法院协助执行通知书。

经仲裁机构仲裁取得房地产的,应当提交裁决书或者调解书。

通过拍卖取得房地产的,还应当提交委托拍卖合同、拍卖成交确认书、买受人交款发票。

继承、赠与房地产的,还应当提交公证书。

房地产行政主管部门应当自受理之日起30日内予以办结。

第十三条商品房预售实行许可制度。

商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将其开发的商品房在竣工验收前出售,由买受人按照合同约定支付定金或者购房款,预售人按照合同约定交付商品房的行为。

开发企业进行商品房预售,应当向房地产行政主管部门申请预售许可,取得商品房预售许可证。

未取得商品房预售许可证的,不得进行商品房预售或者以任何名目收取具有预售款性质的费用;不得发布商品房预售广告。

第十四条开发企业申请办理商品房预售许可证,应当向房地产行政主管部门提交下列资料:

(一)营业执照和资质证书;

(二)建设项目的批准文件;

(三)国有土地使用证;

(四)建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证;

(五)建设工程施工合同及关于施工进度的说明;

(六)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容。

房地产行政主管部门应当自受理之日起10日内核发商品房预售许可证;不予核发的,应当书面说明理由。

第十五条商品房预售工程形象进度应当具备下列条件:

(一)3层以下(含3层)的商品房项目应当完成基础和结构工程;

(二)4层以上(含4层)的商品房项目,有地下室工程的,应当完成基础和首层结构工程;无地下室工程的,应当完成基础和4层结构工程。

第十六条广告主和广告发布者在发布商品房预售广告时,应当注明开发企业的名称、商品房坐落地点、商品房预售许可证批准预售的项目名称、预售范围及批准文号。委托代理销售商品房的,还应当明示代理销售机构。

第十七条商品房预售,开发企业应当与买受人签订商品房买卖合同。开发企业应当自签约之日起30日内,持商品房预售许可证、商品房买卖合同及商品房面积明细资料到房地产行政主管部门和国土资源管理部门申请办理商品房买卖合同登记备案手续。

房地产行政主管部门应当实行商品房买卖合同网上登记备案。

第十八条按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的,按以下原则处理:

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;

(二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由开发企业双倍返还买受人。

面积误差比为产权登记面积与合同约定面积之差同合同约定面积之比乘以100%。

第十九条已预售的商品房单体建筑竣工验收合格交付使用前,预售人不得用该商品房单体建筑及其土地使用权设定他项权利。

第二十条以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。



第四章房屋租赁



第二十一条本条例所称房屋租赁,是指房屋出租人、转租人将房屋出租、转租给承租人使用并收取租金的行为。

第二十二条有下列情形之一的,也应当纳入房屋租赁管理:

(一)以联营、联销、承包和入股等名义提供房屋给他人使用,取得固定收益或者分成收入而不承担经营风险的;

(二)以柜台、摊位等方式将房屋分割提供给他人使用,由使用人支付约定租金的;

(三)酒店(旅社、饭店、宾馆、招待所等)将其客房或者其他房屋提供给他人作为固定办公或者经营场所,并经工商登记为注册地址,由使用人支付约定租金的;

(四)以其他方式变相出租、转租房屋的。

第二十三条下列房屋不得出租:

(一) 权属来源未明确或者权属有争议的;

(二)依法鉴定为危险房屋的;

(三)共有房屋未经其他共有人书面同意的;

(四)属于违法建筑的;

(五)司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(六)违反公安、环保、规划、卫生、教育等主管部门有关规定的;

(七)已抵押,未经抵押权人同意的;

(八)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

第二十四条房屋租赁,当事人应当依法签订书面房屋租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房地产行政主管部门登记备案。

第二十五条房屋租赁当事人应当自房屋租赁合同签订之日起5日内到房地产行政主管部门申请登记备案,并提交下列资料:

(一)房屋租赁合同;

(二)房屋权属来源相关证明;

(三)当事人的法定身份证明;

(四)法律、法规规定的其他证件。

出租共有房屋的,还应当提交其他共有人同意出租的书面证明。

转租房屋的,还应当提交出租人同意转租的书面证明。

房地产行政主管部门应当自受理之日起5日内予以办结。

第二十六条房屋租赁合同经登记备案的,由房地产行政主管部门出具房屋租赁合同登记备案证明。

依法取得的房屋租赁合同登记备案证明,是承租人使用房屋的合法凭证。

第二十七条工商部门在办理工商营业执照、民政部门在办理社会团体登记、税务机关在办理纳税登记、教育部门在办理社会办学许可、公安部门在办理暂住户口登记及暂住证时,对于生产、经营、居住场所为出租房屋的,应当查验房屋租赁合同登记备案证明。对没有办理房屋租赁合同登记备案证明的,应当通报给房地产行政主管部门,并重新查验。

第二十八条房屋所有权人以营利为目的,将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。



第五章房地产抵押



第二十九条本条例所称房地产抵押,是指债务人或者第三人以其土地使用权、房屋所有权和房屋期权以不转移占有的方式向债权人设定担保的行为。

房屋期权包括房屋建设工程期权和预购商品房期权。

第三十条下列房地产可以抵押:

(一)依法获得所有权的房屋及其占用范围内的土地使用权;

(二)依法获得的房屋期权;

(三)依法可以抵押的其他房地产。

第三十一条下列房地产不得抵押:

(一)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育、医疗卫生和其他社会公益房地产;

(二)依法公告列入拆迁范围的房地产;

(三)政府代管的房地产;

(四)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;

(五)权属有争议的房地产;

(六)依法被查封、监管或者以其他形式限制的房地产;

(七)依法不得抵押的其他房地产。

第三十二条房地产抵押当事人到房地产行政主管部门申请办理房地产抵押登记,应当提交下列资料:

(一)房屋所有权证和土地使用证或者经登记备案的商品房买卖合同;

(二)当事人法定身份证明;

(三)主合同和房地产抵押合同;

(四)可以证明抵押房地产价值的资料(评估报告或者协议书);

(五)抵押人有权设定抵押的证明文件与资料;

(六)依法应当提供的其他资料。

共有房地产抵押的,还应当提交房屋共有权证和其他共有人同意的书面证明。

在建工程抵押的,应当提交建设项目的批准文件、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。

房地产行政主管部门应当自受理之日起30日内予以办结。

第三十三条以部分房地产设定抵押的,抵押当事人应当在抵押合同中明确抵押部位。

第三十四条以依法取得的房屋权属证书的房地产抵押的,房地产行政主管部门应当在房屋权属证书上作他项权利记载后,由抵押人收执。并向抵押权人颁发房屋他项权证。

以预售商品房或者在建工程抵押的,房地产行政主管部门应当在抵押合同上记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。

第三十五条抵押合同变更或者终止时,当事人应当在变更或者终止之日起15日内到房地产行政主管部门申请办理变更或者注销抵押登记。



第六章房地产中介服务管理



第三十六条本条例所称房地产中介服务,是指房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。

第三十七条从事房地产中介服务业务,应当设立相应的房地产中介服务机构。

房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产估价机构、房地产经纪机构等。

第三十八条房地产估价机构自取得营业执照之日起30日内,应当申请办理房地产估价机构资质证书。

办理房地产估价机构资质证书,应当向市房地产行政主管部门提交下列资料:

(一)房地产估价机构资质申请表;

(二)机构的组织章程(需公证)及主要的内部管理制度;

(三)出资人协议(需公证);

(四)注册资金验资证明;

(五)经营场所证明;

(六)营业执照;

(七)规定数量的专业人员资格证书;

(八)法定代表人任职决议;

(九)申报机构在当地人才服务中心托管人事档案的人员名单;

(十)申报机构为专职注册房地产估价师缴纳社会保险的缴纳凭证。

市房地产行政主管部门应当自受理之日起10日内按照规定程序报批。

未取得房地产估价机构资质证书,不得从事房地产估价业务。

第三十九条房地产估价机构资质升级时,应当在年审前6个月向市房地产行政主管部门申请办理资质升级初审。

房地产估价机构资质升级初审,除应当提交本条例第三十八条第二款规定的资料外,还应当提交下列资料:

(一)房地产估价机构原资质证书;

(二)房地产估价业绩材料;

(三)重要的房地产估价报告。

市房地产行政主管部门应当自受理之日起10日内按照规定程序报批。

第四十条设立房地产咨询、经纪机构及其分支机构,当事人应当自取得营业执照之日起30日内,到房地产行政主管部门备案,并提交下列资料:

(一)营业执照;

(二)经营场所证明;

(三)注册资金验资证明;

(四)聘用合同;

(五)企业章程;

(六)从事房地产经纪业务的,提交3人以上从业人员具有房地产经纪人执业资格的证明文件;从事房地产咨询业务的,提交占总人数的50%以上从业人员具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称的证明文件。

市房地产行政主管部门应当自受理之日起20日内核发备案证明。

第四十一条房地产估价人员和经纪人员实行资格认证制度。

从事房地产估价和经纪的中介服务人员,应当按照国家有关规定参加房地产中介服务执业资格考试,取得房地产中介服务执业资格证书。

取得房地产估价和经纪中介服务执业资格证书的人员,应当按照国家有关规定,申请办理注册手续,领取注册证。

从事房地产估价或者经纪中介服务人员执业资格注册有效期届满的,其聘用单位或者持证者应当按照国家有关规定,到原注册管理机构办理续期注册手续。在注册有效期内变更执业机构的,应当办理变更手续。

第四十二条从事房地产估价和经纪的中介服务人员只能受聘于一个房地产中介服务机构。

第四十三条房地产中介服务机构及从业人员在经营活动中应当履行下列义务:

(一)遵守有关法律、法规和政策;

(二)遵守自愿、公平、诚实信用的原则;

(三)按照核准的业务范围从事经营活动;

(四)按照规定标准收费;

(五)依法缴纳税费;

(六)接受房地产行政主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。

第四十四条对估价结果中需要保密的内容,估价机构及工作人员均不得随意向他人提供。

房地产估价人员与申办估价项目的当事人有直接利害关系的,应当回避。



第七章法律责任



第四十五条违反本条例第七条规定,房地产交易当事人隐瞒真实情况,提供虚假材料或者以欺诈手段申请办理房地产交易手续的,当事人承担由此产生的法律责任。

第四十六条违反本条例第十三条规定,开发企业未取得商品房预售许可证而进行违法预售商品房活动,向消费者收取任何名目的具有预售款性质费用的,由房地产行政主管部门责令其停止预售活动,补办手续,没收违法所得,并可以处以已收取的预售款1%以下的罚款;开发企业未取得商品房预售许可证发布预售商品房广告的,由房地产行政主管部门责令其限期改正。

第四十七条违反本条例第二十三条规定,出租权属来源未明确的房屋,由房地产行政主管部门责令改正,补交有关税费,并处以年租金额1%以上3%以下的罚款;出租违法建筑的,由房地产行政主管部门责令改正,没收违法所得,并处以500元以上2000元以下的罚款;出租危险房屋的,由房地产行政主管部门责令改正,没收违法所得,并处以10000元以上30000元以下的罚款,造成人身损害、财产损失的,依法承担法律责任。

第四十八条违反本条例第二十四条规定,租赁当事人未依法办理合同登记备案的,由房地产行政主管部门责令限期办理。逾期仍未办理的,可对住宅出租人处以100元以上1000元以下的罚款;对非住宅出租人处以年租金额1%以上3%以下的罚款。

第四十九条违反本条例第三十八条规定,未取得房地产估价机构资质证书从事房地产中介服务业务的,由房地产行政主管部门责令改正,并处以10000元以上30000元以下的罚款。

第五十条违反本条例第四十一条规定,未取得房地产中介服务执业资格证书从事中介服务业务的人员,由房地产行政主管部门责令改正,并处以50元以上500元以下的罚款。

第五十一条违反本条例第四十三条第(三)项规定,房地产中介服务机构超越业务范围从事房地产中介服务活动的,由房地产行政主管部门责令改正,并处以10000元以上30000元以下的罚款。

第五十二条对妨碍房地产管理工作人员依法执行公务,扰乱房地产交易秩序的,由公安机关依法予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五十三条从事房地产管理的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由有关部门或者上级主管部门对负有责任的领导人员和直接责任人员给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。



第八章附则



第五十四条本条例规定的有关合同示范文本,由房地产行政主管部门会同工商行政主管部门按照国家有关规定统一拟定。

第五十五条本条例自2006年4月1日起施行。2002年4月16日公告施行的《长春市城市房地产交易市场管理条例》同时废止。



最高人民法院关于公民对宅基地只有使用权没有所有权的批复

最高人民法院


最高人民法院关于公民对宅基地只有使用权没有所有权的批复

1986年11月14日,最高人民法院

广西壮族自治区高级人民法院:
你院(86)民请字第4号《关于处理刘国柱、刘光辉与龙凤弟、霍路弟宅基纠纷的请示报告》收悉。
据报告称:双方讼争的宅基地原为刘国柱所有。一九五一年,霍胜祥经刘国柱同意,在此修建房屋一幢。一九五二年,霍胜祥领取了政府颁发的房产所有证,其中注明“此屋地系刘国柱所有”。霍胜祥死后,其妻龙凤弟及女儿霍路弟于一九六0年在屋后扩建猪圈,一九六五年、一九七七年又对此房的墙壁、大门进行修建,刘国柱均无异议。一九七八年,刘国柱之侄刘光辉与龙凤弟订立了《借地文约》,其中写道“所建房屋一切天面属于霍姓,地基主权属于刘家”。一九八二年,刘国柱、刘光辉提出要地建房发生纠纷,并向临桂县人民法院起诉。
经我们研究认为:双方讼争之宅基地原虽属刘国柱所有,但是,已经长期经他人使用,且自一九六二年九月中共中央颁布《农村人民公社工作条例修正草案》之后,土地(包括宅基地)所有权归了集体,社员只有使用权,没有所有权(包括处分权)。因此,一九七八年双方订立的《借地文约》中“地基主权属于刘家”的约定,违背了当时政策和现行法律的规定,应属违反法律规定的无效行为,依法不予保护。根据国家法律政策规定,结合本案实际情况,龙凤弟、霍路弟已经长期使用了该宅基地,况且他们的建筑物已经县人民政府承认并颁发给了产权证,所以,我们同意你院审判委员会关于将讼争之宅基地仍由龙凤弟、霍路弟继续使用的意见。
此复。