四川省城市房屋拆迁补偿评估管理办法
四川省人民政府
四川省城市房屋拆迁补偿评估管理办法
四川省人民政府令
第１７３号
《四川省城市房屋拆迁补偿评估管理办法》已经２００３年５月２６日四川省人民政府第９次常务会议通过，现予发布，自２００３年８月１日起施行。
省长：张中伟二
ＯＯ三年六月十七日
第一条 为规范城市房屋拆迁补偿评估行为，维护拆迁当事人的合法权益，保障房屋拆迁的顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》，结合四川省实际，制定本办法。
第二条 在四川省城市规划区国有土地上拆迁房屋（以下简称城市房屋拆迁），其补偿评估活动应当遵守本办法。拆迁当事人对被拆迁房屋补偿金额和安置房屋价格达成协议的，可以不进行评估。
第三条 省建设行政主管部门对全省城市房屋拆迁补偿评估工作实施监督管理。
市（州）、县级人民政府负责管理城市房屋拆迁工作的部门（以下简称房屋拆迁管理部门）对本行政区域内城市房屋拆迁补偿评估工作实施监督管理。
第四条 城市房屋拆迁补偿评估，由取得房地产价格评估资格的机构（以下简称估价机构）进行；设区城市建成区范围内的城市房屋拆迁补偿评估，由取得三级以上房地产价格评估资格等级的估价机构进行。取得二级以上房地产价格评估资格等级的估价机构可以在全省范围内从事城市房屋拆迁补偿评估业务。
第五条 城市房屋拆迁补偿评估，分为分类评估和分户评估。成片拆迁和集中安置的，一般应先进行分类评估。
分类评估是指估价机构根据被拆迁房屋和安置房屋的区位、用途、结构等类型及环境、设施配套等因素进行的每层房屋的房地产市场平均价格的评估。
分户评估是指估价机构根据被拆迁房屋和安置房屋的区位、结构、用途、建筑面积、成新、朝向、楼层、装修、环境、设施配套等因素按户进行的评估。
第六条 实行分类评估的，按以下规定进行：
拆迁人取得房屋拆迁许可证后，应当在县以上报纸、电视上以公告方式邀请估价机构报名申请参与项目评估，估价机构应当将其报名申请同时抄报房屋拆迁管理部门。拆迁人应当在房屋拆迁动员会上如实介绍全部报名的估价机构的情况，并在房屋拆迁管理部门的监督下当场以抽签方式确定估价机构；拆迁规模较小或者拆迁户数较少的，拆迁人也可与被拆迁人共同协商确定估价机构，协商不成的，当场以抽签方式确定估价机构。
报名参与该项评估业务的估价机构只有一户或者无估价机构报名参与该项评估业务时，由房屋拆迁管理部门指定两户以上估价机构参加抽签，当场以抽签方式确定估价机构。
估价机构确定后，拆迁人应当与估价机构签订评估委托合同，并按照国家有关规定支付评估费用。
第七条 拆迁规模较小、零星安置或者有特殊情形的，可以直接实行分户评估。由拆迁人与被拆迁人共同协商确定或者抽签确定估价机构。由拆迁人与估价机构签订委托评估合同，并承担评估费用。
拆迁人与被拆迁人根据分类评估结果经协商达不成补偿安置协议的，可以要求分户评估。由拆迁人与被拆迁人共同协商确定或者抽签确定估价机构。由要求方与估价机构签订委托评估合同，并承担评估费用。
第八条 抽签或者协商确定估价机构必须坚持公开、公正原则。严禁拆迁人、房屋拆迁管理部门、估价机构采取串通、暗箱操作等不正当方式确定估价机构。
第九条 估价机构或者估价人员是拆迁当事人，或者与拆迁当事人有利害关系的，应当回避。拆迁当事人提出的回避申请符合回避要求的，房屋拆迁管理部门应当要求回避。
第十条 估价机构接受委托后应当自行完成评估业务，不得将受委托的评估业务转让、变相转让或者再委托。
第十一条 房屋拆迁许可证颁发后，拆迁当事人应当在３０日内确定估价机构。城市房屋拆迁（含期房安置）补偿的评估时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日；拆迁规模大，分期分段实施超过１２个月的，以每期（段）房屋拆迁动员会召开之日为评估时点。
第十二条 估价机构进场评估前，应当向拆迁当事人公布评估工作安排。
拆迁当事人应当支持、配合估价机构开展评估工作。
第十三条 估价机构及其估价人员应当严格执行国家房地产估价规范，客观、公正地进行评估。评估应当从市场比较法、收益法、成本法等方法中选用两种以上进行，并对其评估结果加权平均；不能选用两种以上评估方法的，应当在评估报告中说明理由。能采用市场比较法的，选用的评估方法中必须有市场比较法。
估价机构及其估价人员不得故意降低或者提高评估价格，不得与一方当事人串通损害另一方当事人的合法权益，不得编造虚假的评估结果，不得违反国家有关规定提高收费标准或者增加收费项目。
第十四条 估价机构应当在合同约定的时间内完成评估工作，并将评估结果报告交付委托人；同时，将分类评估结果报告，在拆迁地向拆迁当事人张榜公布并抄送房屋拆迁管理部门；拆迁当事人要求查阅评估结果报告的，估价机构应当提供便利，不得拒绝。
估价机构对评估结果承担法律责任。任何单位和个人不得非法干涉估价机构的评估行为及评估结果。
第十五条 有条件实行房屋产权调换的，被拆迁房屋补偿价格和安置该被拆迁人房屋价格应当由同一估价机构进行评估；被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
第十六条 实行分类评估的，拆迁当事人应当以评估结果为基准，结合被拆迁房屋装修等因素商议确定被拆迁房屋补偿金额或者安置房屋价格。
实行分户评估的，拆迁当事人对分户评估结果均无异议时，分户评估结果即为被拆迁房屋补偿金额或者零星安置房屋价格。
第十七条 拆迁当事人根据评估结果对被拆迁房屋补偿金额或者安置房屋价格达不成协议的，可以书面向房屋拆迁管理部门申请裁决；房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，向房屋拆迁管理部门的同级人民政府申请裁决。
裁决机关收到裁决申请后，应当在３０日内作出书面裁决。裁决机关应当对估价机构的评估方法、评估程序等是否符合国家规定、规范和本办法规定进行审查；对不符合国家规定、规范和本办法规定的，应当责令原估价机构重新评估或者指定估价机构另行评估，其费用由原估价机构承担。裁决机关可以聘请专家协助审查。作出裁决前也适用调解的原则。
拆迁当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起３个月内向人民法院起诉。
第十八条 违反本办法第四条规定，非法从事城市房屋拆迁补偿评估活动的，其评估结果无效，由县级以上房屋拆迁管理部门处以３万元罚款。给拆迁当事人造成损失的，依法予以赔偿。
第十九条 估价机构违反本办法有关规定，有下列行为之一的，由县级以上房屋拆迁管理部门予以警告，可并处１万以上３万元以下罚款，给拆迁当事人造成损失的，依法予以赔偿：
（一）将受委托的评估业务转让、变相转让或者再委托的；（二）不执行国家房地产估价规范的；（三）擅自提高收费标准或者增加收费项目的。估价机构违反本办法有关规定，有下列行为之一的，由县级以上房屋拆迁管理部门处３万元罚款，由授予房地产评估资格的机关取消其评估资格，将估价机构领导人和直接责任人记入行业档案，５年内禁止其再从事房地产价格评估业务；情节严重的，永久禁止其再从事房地产价格评估业务，给拆迁当事人造成损失的，依法予以赔偿：
（一）故意降低或者提高评估价格的；（二）与一方当事人串通损害另一方当事人合法权益的；（三）编造虚假评估结果的。
估价人员违反本办法有关规定，有上述规定情形之一的，依照国家建设行政主管部门有关城市房地产中介服务管理的规定处罚，情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十条 本办法第十九条规定的行政处罚的具体标准，由市、州人民政府确定后在该市、州行政区域内统一执行。
第二十一条 城市房屋拆迁管理部门及其他行政机关工作人员违反本办法有关规定，或者玩忽职守、徇私舞弊、非法干涉城市房屋拆迁补偿评估行为或者评估结果的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十二条 在四川省城市规划区外国有土地上拆迁房屋，其补偿评估活动参照本办法执行。
第二十三条 本办法自２００３年８月１日起施行。
关于房改售房工作中几个具体问题处理意见的通知
国务院机关事务管理局办公室
关于房改售房工作中几个具体问题处理意见的通知
国管房改字[2000]130号
中央和国家机关各部门、各单位：
《中共中央办公厅、国务院办公厅关于转发建设部等单位关于<在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案>的通知》（厅字[1999]10号）和《国务院机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局关于印发<在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法>的通知》（国管房改字[2000]36号）印发后，在实际工作中各方面提出不少具体问题亟待进一步明确。经房改七人小组讨论同意，现就几个具体问题的处理意见通知如下：
一、关于阳台、复式结构的阁楼、独立使用的平台的面积核定问题阳台均按建筑面积的50％核定为职工住房面积；复式结构的阁楼按建筑面积的70％核定为职工住房面积。
独立使用的平台不核定为职工住房面积，但应另行计价，独立使用平台的房价款=平台建筑面积×30％×届时房改成本价×（1-已竣工年限×年折旧率）。
二、关于超过控制面积标准部分的实际价值问题
各单位可采取评估的方式确定房价，也可采用折扣方法确定房价。当地地段经济适用房价为每建筑平方米4000元的，竣工年限5年（含）以下的公有住宅楼房，按4000元计价；竣工年限5年以上的公有住宅楼房，从第6年开始，在4000元的基础上进行折扣，每年每建筑平方米折扣50元，折扣年限最长不超过30年。
当地地段经济适用住房价格每建筑平方米低于4000元的，超过住房控制面积标准的部分，在当地经济适用住房价格基础上按前款规定的方法和相应的折扣率进行折扣，但不得低于该地段当年的房改成本价。
三、关于住房装修设备价的计算问题
购买部级干部住房应收取装修设备价，装修设备价和房价款分别计算，一并收取。
1990年（含）前竣工且未进行综合维修的，装修设备价为0；1990年后竣工且未进行综合维修的，装修设备价为每使用平方米30元，每年可给2％的折扣，实际装修设备价=本套楼房使用面积×30元×（1-已竣工年限×2％）；1999年1月1日以后已进行综合维修的，装修设备价为每使用平方米30元，没有2％的折扣，实际装修设备价=本套楼房使用面积×30元。
各单位建设、购买的职工住房，其装修设备条件高于普通住房的，在出售时按上述原则参照执行。
四、关于职工承租或购买一套以上住房面积超标的处理问题
职工及其配偶在同一产权单位申请购买或者承租一套以上公有住房，合并计算面积超标的，由该产权单位依照有关规定处理超标事宜；职工及其配偶在不同产权单位申请购买和承租一套以上公有住房，合并计算面积超标的，由承租住房的产权单位处理超标事宜。
五、关于职工及其配偶住房面积标准的认定问题
职工及其配偶承租、购买公有住房面积超标的，按夫妇双方职级较高一方的住房面积标准处理。
六、关于职工住房面积核定的方式问题
核定职工住房面积时，多层住宅楼房既可采用实测的方法，也可采用按本套住房使用面积×1.333的计算方式；高层住宅楼房既可采用实测的方法，也可采用按本套住房使用面积×1.333的计算方式，若是按全部公共面积分摊计算建筑面积的，可采用减10％的建筑面积的方式。
住宅楼房面积核定方式的选择，由产权单位依据上述对多层和高层楼房面积核定的具体规定自主确定，但同一栋楼房只能采用一种核定方式。
七、关于职工承租或购买军产房的面积核定问题
职工及其配偶承租或购买军产房的，其中可售住房应核定为其住房面积；不可售住房不核定为其住房面积，待其腾退军产房后，可按有关规定早领住房补贴和差额补贴。
八、关于革命烈士的工龄计算问题
革命烈士配偶未再婚的，购房时，本人工龄和革命烈士工龄合并计算。革命烈士的工龄超过35年的，按实际工龄计算；不足35年的，按35年计算。
革命烈士配偶再婚的，购房时，按本人和现配偶工龄合并计算。
九、关于在京中央和国家机关已售住房的上市交易问题
在京中央和国家机关已售公有住房和经济适用住房待进行房屋普查、建立住房档案、上市出售审批办法印发后，方可上市交易。
以上房改工作中几个具体问题的处理意见，请遵照执行。
二○○○年六月二十六日
